انواع سند ملکی

امروزه خیلی از افراد نام سندهای ملکی را به گوش خود شنیده‌اند اما با معنی واقعی هر کدام از این سندها آشنایی ندارند. آیا ملکی که خریداری کرده‌اند سند معتبری دارد یا خیر؟ این اولین سوالی که ذهن خیلی از افراد را به خود مشغول کرده است. لازم است قبل از خرید ملک، باید با انواع سند ملکی آشنایی داشته باشید تا خرید خود را با خیال راحت انجام دهید.

در نظر داشته باشید اگر اطلاعات شما درباره سند ناقص باشد و معامله شما انجام شده باشد، برای برطرف کردن مشکل خود باید به مراکز قانونی و قضایی مراجعه کنید. یکی از مهم‌ترین مسئله حقوقی که در هنگام خرید ملک با آن روبرو می‌شوید، سند ملکی است. 
سندهای ملکی انواع مختلفی دارند که هر یک شرایط حقوقی خاص خودشان را دارند. در صورت نداشتن اطلاعات از سندها ممکن است مشکلات جدی گریبان‌گیر شما شود. برای جلوگیری از مشکلات قضائی به علت عدم آگاهی درباره سندها، تا انتهای این مطلب در دیرباز با ما همراه باشید.

سند ملکی چیست؟

سند ملکی یکی از اسناد حقوقی بسیار مهم در حوزه مالکیت املاک و مستغلات است. این اسناد علاوه بر تضمین شناسایی و ثبت مالکیت ملک، حقوق و تعهدات مربوط به آن را نیز مشخص می‌کنند. بنابراین، داشتن آگاهی و درک کامل از انواع سندهای ملکی و مفاهیم مرتبط با آن‌ها ضروری است تا افراد بتوانند دارایی‌های خود را بهتر مدیریت کرده و از بروز اختلافات و مشکلات ناشی از انتخاب نادرست سند ملکی جلوگیری کنند.

سند چیست؟

طبق ماده 1284 قانون مدنی، سند نوشته ای  است که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد است. در اصل این نوشته توسط فرد مدعی و طرف مقابل او به عنوان مدرک در دادگاه قابل ارائه است. سند مهم ترین مدرکی است که شما  برای دفاع از خود در دادگاه، می‌توانید از آن استفاده کنید. حجم بزرگی از دعوای حقوقی در دادگاه، با ارائه انواع سند قابل پیگیری است و براساس نوع سند حکم دادگاه صادر می‌شود. بر اساس ماده 1286 در قانون مدنی سند، به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌شود که در زیر با آن اشاره می‌کنیم. 

سند رسمی 

سند رسمی سندی است که بر اساس مقررات قانونی توسط اداره ثبت اسناد و یا ماموران رسمی این حوزه تنظیم می‌شود.

شرایط سند رسمی: 

• این سند توسط مامور رسمی تنظیم شود.

• حتما مامور صلاحیت تنظیم داشته باشد.

• سند باید با رعایت مقررات قانونی تنظیم شود.

سند عادی

سند عادی نوشته‌ای است که هر دو طرف معامله برای اموری جاری مابین خودشان تنظیم می‌کنند در زیر به مواردی که سند عادی را به سند رسمی تبدیل می‌کند اشاره می‌کنم:

اگر شخصی که سند بر علیه او اقامه شده، صدور سند را از جانب خود تایید کند.
شخصی که سند را انکار می‌کند در دادگاه به اثبات برسد که سند را مهر یا امضا کرده است.
 

مزایای اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی

برای سند رسمی نیاز به حکم دادگاه نمی‌باشد. اشخاص دارنده سند رسمی با مراجعه به دفترخانه می‌توانند تقاضای اجراییه داشته باشند. اما برای به اجرا گذاشتن سند عادی نیاز به حکم دادگاه است.
تاریخ تنظیم سند برای طرفین تنظیم کننده و اشخاص ثالث موثر است. اما در سندهای عادی تاریخ تنظیم برای اشخاص ثالث موثر نیست.

اعتبار اسناد عادی را از سه طریق می‌توان خدشه دار کرد:

• انکار

• جعل

• تردید

اما در مورد اسناد رسمی فقط ادعای جعل قابل قبول است و انکار و تردید علیه سند رسمی پذیرفته نیست و این نشان دهنده اعتبار بیشتری است که قانون گذار برای اسناد رسمی در نظر گرفته است. 
در صورت گم شدن اسناد رسمی امکان کپی رسمی به راحتی امکان پذیر است. اما در مورد مفقود شدن اسناد عادی به این صورت نیست.

در دعاوی که با استناد به سند رسمی باشد، خواهان بدون خسارت احتمالی می‌تواند درخواست تامین کند و دادگاه وظیفه دارد قبول دعوی کند. اما اگر همین ادعا مربوط به سند عادی باشد، خواهان موظف است مبلغ خسارتی که به طرف مقابل وارد می‌شود را به صندوق دادگستری وارد کند تا تامین خواسته انجام شود.

اسناد مالکیت معارض چیست؟

زمانی که برای یک ملک دو بار سند صادر شده باشد آن سندی که تاریخ ثبت آن آخرین باشد، به آن اسناد مالکیت معارض گفته می‌شود. برای مثال دو نفر تقاضای ثبت ملک را داده باشند و برای هر دو نفر آنها سند صادر شده باشد. به سند دومی که صادر شده باشد مالکیت معارض می‌گویند. سندی که اولین تاریخ ثبت را داشته است  تا زمانی که با حکم دادگاه باطل نشده باشد دارای اعتبار است.

معامله این ملک با ذکر سند مالکیت معارض در متن سند قانونی است و انجام می‌شود. اما سند مالکیت معارض تا موقعی که حکم نهایی دادگاه برای صحت آن صادر نشده باشد بی‌اعتبار است و انجام معامله آن ملک ممنوع می‌باشد. در مورد اسناد مالکیت معارض، مقرراتی از طریق شورای عالی ثبت، هیات نظارت و حکم دادگاه تنظیم شده است که مشکل تعارض را حل می‌کند. 

ثبت ملک غیر چیست؟

مالکی که پس از انتقال ملک خود با وجود اخطار اداره ثبت، درخواست صدور سند مالکیت آن را داشته باشد.
اشخاصی که صاحب ملک نبوده اند اما با صحنه سازی آن ملک را به تصرف خود درآورده اند و تقاضای ثبت آن را دارند.
وارثی که با وجود محروم بودن از ارث، درخواست ملک یا صدور سند به نام خود می‌کند.
اشخاصی که امین مالک متصرف ملکی بودند و با تبانی با شخص ثالث، آن را به اسم شخص ثالث ثبت کرده اند.
کسانی که به عنوان شخص امین مالک متصرف شده ملک بودند و آن ملک را به اسم خود ثبت کنند.

انواع سند ملکی

سند ملکی مدرکی است که مالکیت فرد بر یک ملک را تأیید می‌کند. این اسناد دارای انواع مختلفی هستند و هر نوع سند ملکی ویژگی‌ها و شرایط خاص خود را دارد که بر نحوه انتقال، استفاده و تعهدات مالکیت تأثیر می‌گذارد.

• سند مشاع

در زبان فارسی، واژه "مشاع" به معنای "مشترک بودن" است. وقتی این صفت برای سند مالکیت استفاده می‌شود، به معنای آن است که ملک دارای چندین مالک است. در املاک مشاع، هر یک از شرکا در تمامی اجزای ملک سهم دارند. به دلیل مالکیت مشترک میان دو یا چند نفر، ملک به عنوان مشاع شناخته می‌شود و تمامی مالکان در کل ملک سهیم هستند، نه فقط در یک بخش خاص.
 

• سند مفروز

در قوانین ثبتی، واژه "مفروز" به این معناست که ملکی که برای آن سند مالکیت صادر شده، فقط یک مالک دارد و میان افراد دیگر مشترک نیست."افراز" به معنای جدا کردن سهم مالکین مشاع است. در این فرآیند، ملک مشاع که میان چند نفر مشترک است، به بخش‌های جداگانه تقسیم می‌شود و مالکیت هر شریک به صورت مستقل (مفروز) تعیین می‌گردد.
به عنوان مثال، اگر چند نفر به طور مشترک مالک یک سند باشند و هر یک از شرکا بخواهند بخش خود را جدا کرده و برای ساخت‌وساز استفاده کنند، ابتدا باید با انجام عملیات افراز، سهم خود را مشخص کنند و سند شش‌دانگ برای آن بخش دریافت نمایند.

• سند شش دانگ

سند ملکی شش دانگ نشان‌دهنده مالکیت کامل یک فرد بر تمامی یک ملک است. به دلیل پوشش کامل مالکیت، این نوع سند به عنوان "سند بزرگ" نیز شناخته می‌شود و مالکیت فرد را بر کل ملک بدون هیچ گونه اشتراک با دیگران تأیید می‌کند.

• سند تک برگ

یکی از انواع سندهای ملکی، سند مالکیت تک‌برگ است. در گذشته، اسناد مالکیت به شکل دفترچه‌ای و با منگوله سربی صادر می‌شدند. اما امروزه اغلب اسناد مالکیت به صورت تک‌برگ و بر روی کاغذهای ویژه چاپ می‌شوند که توسط ادارات ثبت اسناد و املاک صادر می‌گردند.
این اسناد تک‌برگ، که معمولاً به رنگ سبز یا زرد هستند، برای اموال غیرمنقول صادر می‌شوند و شامل اطلاعاتی مانند ابعاد، مساحت، نشانی، پلاک ثبتی، و کروکی ملک می‌باشند.
در صورتی که مالک یک ملک دارای سند تک‌برگ بخواهد ملک خود را بفروشد، باید به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه کرده و سند را به نام خریدار منتقل کند. پس از این مراحل، اداره ثبت سند تک‌برگ جدیدی به نام خریدار صادر می‌کند.

• سند وقفی

سند وقفی به گواهی‌ای اطلاق می‌شود که نشان‌دهنده وقف بودن ملک یا اموال مورد نظر است. این سند مالکیت را مشخص می‌کند اما به دلیل وقف بودن اموال، آن‌ها تحت قوانین خاصی قرار دارند. مطابق با آخرین تغییرات قانونی، اداره اموال وقفی به عهده اداره اوقاف و امور خیریه است. اداره اوقاف می‌تواند اموال وقفی را برای مدت معینی، حداکثر تا 99 سال، اجاره دهد. اما خرید و فروش اموال وقفی به صورت قانونی ممنوع است و این اموال تنها برای اهداف تعیین‌شده در وقف‌نامه قابل استفاده یا اجاره هستند.

• سند المثنی

سند ملکی المثنی نوعی سند است که در صورت گم شدن یا از بین رفتن سند اصلی ملک صادر می‌شود. برای دریافت این سند، مالک باید به ادارات ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه کند. صدور سند المثنی با محدودیت‌ها و مراحل قانونی همراه است. از جمله این مراحل، اخذ استشهادیه رسمی و انجام استعلام‌های لازم می‌باشد تا از صحت درخواست اطمینان حاصل شود و جلوی هرگونه تقلب یا سوءاستفاده گرفته شود.

• سند عرصه و اعیان

برای افرادی که قصد خرید خانه در تهران یا سایر شهرهای بزرگ دارند، سند ملکی عرصه و اعیان از اهمیت زیادی برخوردار است. در این شهرها بیشتر منازل به صورت آپارتمان و مجتمع‌های مسکونی ساخته می‌شوند. "عرصه" به زمینی اطلاق می‌شود که ساختمان بر روی آن بنا شده است و "اعیان" به همان سازه و بنایی که بر روی زمین احداث شده، گفته می‌شود. سهم هر مالک در سند ملکی، چه در عرصه و چه در اعیان، بر اساس متراژ واحد یا مستغلات مشخص می‌شود و مالکیت فرد به نسبت این مساحت در اسناد ثبت می‌گردد.

• سند ورثه‌ای

طبق قانون مدنی، با فوت شخص، تمامی اموال و دارایی‌های او به وراث او منتقل می‌شود. وراث می‌توانند با مراجعه به اداره ثبت و ارائه مدارک مورد نیاز، درخواست صدور سند مالکیت به میزان سهم‌الارث خود را بدهند. سندی که به صورت جداگانه برای هر یک از وراث صادر می‌شود، به صورت مشاعی است. این بدان معناست که هر ورثه در سند مالکیت سهم مشاعی از ملک را به نسبت سهم‌الارث خود دارا خواهد بود، و تمامی وراث در کل ملک سهیم هستند، نه در یک بخش خاص از آن.

• سند تفکیکی

سند ملکی تفکیکی نوعی سند مالکیت است که برای ملکی صادر می‌شود که به قطعات کوچک‌تر تفکیک شده باشد. تفکیک ملک به معنای تقسیم یک ملک بزرگ به بخش‌های کوچکتر است و برای هر یک از این قطعات، سند مالکیت شش‌دانگ جداگانه صادر می‌شود. این نوع سند اغلب در مورد زمین‌ها یا آپارتمان‌ها پس از تفکیک و جداسازی استفاده می‌شود.

• سند وکالتی

تنظیم سند وکالتی برای ملک به معنای اعطای اختیار قانونی به شخصی دیگر (وکیل) برای فروش و انتقال سند ملک به او است. این سند به نام وکیل تنظیم می‌شود تا به جای فروشنده اصلی امور مربوط به فروش را انجام دهد. بر اساس قانون، تنظیم وکالت فروش به معنای انتقال مالکیت ملک نیست، بلکه صرفاً به وکیل نمایندگی می‌دهد تا اقدامات مرتبط با فروش و انتقال ملک را انجام دهد. مالکیت همچنان متعلق به فروشنده اصلی است تا زمانی که انتقال رسمی ملک صورت گیرد.

• سند معارض

اگر برای یک ملک با پلاک ثبتی مشخص، دو سند رسمی مالکیت به نام دو شخص و با تاریخ‌های متفاوت صادر شده باشد، به این اسناد "سند معارض" گفته می‌شود. طبق تبصره ماده ۵ لایحه قانونی رسیدگی به اشتباهات و اسناد مالکیت معارض، رسیدگی به این نوع اسناد در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی شهرستان محل وقوع ملک است. دادگاه پس از بررسی موضوع، در صورت تأیید تعارض، حکم به ابطال یکی از اسناد معارض صادر می‌کند و با این حکم، سند معارض از اعتبار قانونی ساقط می‌شود.

• سند بنچاق

سند بنچاق به سند رسمی‌ای اطلاق می‌شود که توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد. این سند، که معمولاً شامل اطلاعات مربوط به خرید و فروش ملک است، در دفترخانه تنظیم می‌شود و به امضای خریدار، فروشنده و سردفتر می‌رسد. به عبارت دیگر، هر سند رسمی ملک که در دفترخانه تنظیم و ثبت می‌شود، به عنوان "بنچاق" شناخته می‌شود.

• سند شورایی

سند شورایی به سند عادی‌ای اطلاق می‌شود که توسط شورای محلی یک منطقه تنظیم و ممهور شده است. یکی از نکات مهم در مورد این اسناد این است که به دلیل عادی بودن آن‌ها، اعتبار کمتری نسبت به اسناد رسمی دارند. بنابراین، در مواقع قانونی یا اداری، اسناد شورایی نمی‌توانند به اندازه اسناد رسمی مورد اعتماد قرار گیرند و معمولاً نیاز به تأیید یا ارزیابی بیشتری دارند.

• سند منگوله‌دار

سندهای منگوله‌دار همان سندهای دفترچه‌ای هستند که با استفاده از سیم و سرب پلمپ می‌شدند. این منگوله‌ها توسط دوایر ثبتی به منظور حفظ امنیت و اعتبار سند پلمپ می‌شوند و تعداد برگه‌های دفترچه بر روی جلد آن درج می‌گردد. امروزه، سند منگوله‌دار به عنوان یکی از اسناد مالکیت رسمی شناخته می‌شود و می‌تواند به تنهایی برای اثبات مالکیت مالک مورد استناد قرار گیرد. این اسناد همچنان از اهمیت ویژه‌ای در معاملات ملکی برخوردارند و در فرآیندهای قانونی و اداری کاربرد دارند.

جمع بندی

در این مقاله، به بررسی انواع سند ملک پرداختیم و فهمیدیم که هر کدام از این اسناد می‌توانند در آینده مفید واقع شوند. قطعاً مسائل حقوقی زیادی در زمینه املاک حول محور اسناد می‌چرخند و این اسناد نقش بسیار مهمی در موفقیت یا شکست یک معامله ایفا می‌کنند. سند مالکیت، به عنوان مدرکی معتبر، اهمیت زیادی در حفظ و تعیین حقوق مالکیت دارد و در دادگاه‌ها و تراکنش‌های مالی کاربردی است.

اسناد، هویت املاک را شکل می‌دهند؛ به همین دلیل، لازم است در خرید خانه یا زمین دقت کافی داشته باشید. یک اشتباه کوچک می‌تواند باعث از دست رفتن سرمایه و تلاش‌های یک عمر شما شود. همچنین، تطابق اطلاعات سند ملکی با وضعیت واقعی ملک، یکی از مسائل حیاتی در انتخاب نوع سند مناسب است و باید به آن توجه شود.

با مطالعه این مقاله، خوانندگان می‌توانند با توجه به نوع و ماهیت ملکی که قصد دارند برای آن سند ملکی صادر کنند، انتخاب بهتری داشته باشند و از بروز مشکلات در زمینه مالکیت جلوگیری کنند. ما تمام تلاش خود را کرده‌ایم تا با ارائه توضیحات مفید، به شما کمک کنیم تا با انواع سندهای رسمی و عادی آشنا شوید و در معاملات آینده‌تان موفق باشید و سرمایه‌تان را حفظ کنید.

سامانه دیرباز بر اساس نیاز فروشندگان، خریدارن و کارشناسان املاک طراحی شده است. صنف مشاوران املاک با استفاده از این سامانه از خدماتی چون مدیریت پرونده‌های املاک، برقراری ارتباط خریداران و فروشندگان با مشاوران و ارتباط موثر همکاران بهره‌مند می‌شوند.

سوالات متداول

سند شش دانگ چیست؟
سند شش دانگ به معنای مالکیت کامل و غیرقابل تقسیم بر یک ملک است. این نوع سند نشان‌دهنده این است که مالک، تمامی حقوق و مسئولیت‌های مربوط به ملک را داراست.
 

سند ملک مشاعی چیست و چگونه عمل می‌کند؟
سند ملک مشاعی سندی است که در آن چندین شخص به‌طور مشترک مالک یک ملک هستند و هر یک سهمی از آن دارند، بدون اینکه سهم دقیق آن‌ها مشخص باشد.
 

سند تک برگ چه ویژگی‌هایی دارد؟
سند تک برگ نوعی سند مالکیت یک صفحه‌ای است که شامل اطلاعات کامل ملک بوده و به‌راحتی قابل حمل و معتبر در معاملات قانونی است.