مراحل سند زدن ملک

سخت ترین مرحله در معامله ملک، سند زدن است که به زبان عامیانه به آن "به نام زدن" می‌گویند. مرحله سند زدن ملک مهم‌ترین مرحله خرید خانه است. فروشنده قصد فروش ملک خود را دارد و خریدار قصد دارد ملک را خریداری کند، زمانی که به توافق رسیدند وارد معامله می‌شوند. بعد از به توافق رسیدن باید سند زدن را آغاز کنند که جزئیات بسیاری دارد که اگر به این جزئیات توجه نشود ممکن است باعث پشیمان شدن خریدار از خرید یا فروشنده از فروش می‌شود. برای آشنایی با مراحل سند زدن ملک از ابتدا تا انتها با ما همراه باشید. ما قصد داریم از اولین مرحله خرید ملک تا آخرین مرحله معرفی کنیم و جزئیات را بیان کنیم. 

مراحل سند زدن ملک 

سند زدن چهار مرحله دارد که هر یک از این مراحل با جزئیات برای شما در زیر تشریح می‌شود.

مرحله اول سند زدن ملک: توافق

در اولین مرحله خریدار و فروشنده با هم توافق می‌کنند، این توافق به صورت کتبی نوشته می‌شود که اصطلاحا به آن قولنامه می‌گویند. قولنامه در اصل صحبت‌هایی است که بین خریدارو فروشنده با یکدیگر انجام شده است و کتبی  شده است. 

قولنامه چیست؟

در اصل قولنامه یک سند کتبی است که در آن تعهد و قول طرفین نوشته می شود. قولنامه قراردادی است که را از ماده براساس آن طرفینی معامله  متعهد می شوند در زمان مشخص شده به تعهدات خود یعنی انتقال مال به دیگری عمل کنند. قولنامه ضمانت اجرایی دارد و اگر یکی از طرفین معامله به تعهدات خود عمل نکند جریمه می‌شود و از طریق دستگاه‌های حکومتی قابل پیگیری است.نکاتی که باید در تنظیم قولنامه رعایت شود در زیر ذکر می‌شود.

نکات تنظیم قولنامه:

• خریدار ملک حتما فروشنده ملک را از نزدیک ببیند تا از رهن و وثیقه نبودن ملک مطمئن شود. 

• به واسطه‌ی  کد رهگیری از فروش یا معامله ملک اطلاع پیدا کند. 

• قولنامه باید در سه نسخه تنظیم شود و تا جایی که امکان پذیراست از تنظیم قولنامه دستی پرهیز شود.

• قولنامه‌ای که در دفتر مشاوران املاک انجام می‌شود. علاوه بر امضای خریدار و فروشنده، مهر و امضای مشاور املاک به همراه دو نفر شاهد قولنامه الزامی است.

• قبل از انجام قولنامه حتما مطمئن شوید که مشاور املاکی که در آن قولنامه انجام می‌شود دارا مجوز اتحادیه است و حق مشاور املاک در قولنامه ذکر شود.

• مشخصات معامله را با موارد ذکر شده در سند چک کنید و اگر معامله شما خانه بود تمام موارد خانه مانند پارکینگ، آب و برق و .. ذکر شود.

• شخصی که قولنامه را امضا می‌کند اگر نماینده مالک است باید بررسی کنید نماینده بودن وکیل قانونی باشد و حق امضا را داشته باشد.

• اگر فروشنده ملکی که به فروش می‌رساند ورثه‌ای باشد حتما بررسی کنید که گواهی انحصار وراثت را داشته باشد و تسویه حساب مالیات بر ارث هم بررسی کنید

مرحله دوم سند زدن ملک: دریافت کد رهگیری

در خرید ملک گاها پیش آمده که خریدار با فروشنده به توافق رسیده است و مبایعه نامه بین آنها نوشته شده است. ممکن است فروشنده خانه را به چند نفر فروخته باشد در نتیجه مبایعه نامه مخصوص آن شخص  نیست. برای اینکه از این اتفاق جلوگیری کنید، بعد از آنکه مبایعه نامه بین فروشنده و خریدار نوشته شد با مراجعه به بنگاه‌های معامله املاک، مبایعه نامه را در سیستم نرم افزاری ثبت می‌کند.

در خرید ملک گاها پیش آمده که خریدار با فروشنده به توافق رسیده است و مبایعه نامه بین آنها نوشته شده است. ممکن است فروشنده خانه را به چند نفر فروخته باشد در نتیجه مبایعه نامه مخصوص آن شخص  نیست. برای اینکه از این اتفاق جلوگیری کنید، بعد از آنکه مبایعه نامه بین فروشنده و خریدار نوشته شد با مراجعه به بنگاه‌های معامله املاک، مبایعه نامه را در سیستم نرم افزاری ثبت می‌کند.

مرحله سوم سند زدن ملک: مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی

در این مرحله که مرحله‌ی انتقال سند است خریدار دیگرکاری ندارند و فروشنده باید با اصل سند و شناسنامه به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند. دفاتر اسناد رسمی هم لیست مدارکی که لازم است را به فروشنده می‌دهد تا مدارک را آماده کند و تحویل دهد. مدارکی که برای تشکیل پرونده جهت سند زدن ملک لازم است به شرح زیر می‌باشد.

• اصل سند مالکیت و تصویر آن

• اصل بنچاق و تصویر آن

• تصویر کارت ملی و شناسنامه فروشنده و خریدار

• اصل وکالت‌نامه و تصویر آن

• اصل و تصویر عدم خلافی شهرداری یا  پایان‌کار و یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری 

• صورت‌ جلسه تفکیکی در مورد آپارتمان

• اصل و تصویر حصر وراثت مربوط به سندهای ورثه‌ای

• اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث مربوط به سندهای ورثه‌ای

مرحله نهایی سند زدن ملک: انتقال سند

طبق تاریخ مشخص شده در مبایعه نامه، خریدار و فروشنده برای سند زدن خانه در دفتر حاضر می‌شوند. اگر خریدار در دفتر حاضر شد و فروشنده حاضر نشد و خریدار هم نتوانست هیچ ارتباطی با فروشنده بگیرید، موظف است تا آخرین ساعت اداری در دفتر بنشیند، اگر فروشنده تا آخرین لحظه نیامد خریدار می‌تواند گواهی عدم حضور بگیرد. اگر خریدار به هیچ طریقی نتواند فروشنده را پیدا کند با در دست داشتن گواهی عدم حضور به دادگاه مراجعه می‌کند و هزینه پشیمانی از فروشنده دریافت می‌کند. در این مرحله از کار فروشنده باید تمام مدارک را به همراه داشته باشد و استعلام شهرداری، بیمه و دارایی را بگیرد و به دفتر خانه بیاورد.

تفاوت قول‌نامه و مبایعه‌نامه در چیست؟

تفاوت قول‌نامه و مبایعه‌نامه از مهم‌ترین موضوعات حقوقی در معاملات ملکی است که آگاهی از آن برای خریدار و فروشنده اهمیت زیادی دارد. قول‌نامه نوعی توافق اولیه و غیررسمی میان طرفین است که نشان می‌دهد دو طرف درباره معامله ملک به توافق رسیده‌اند، اما هنوز شرایط قطعی و نهایی به اجرا در نیامده است. معمولاً قول‌نامه توسط طرفین یا مشاور املاک به صورت دست ‌نویس یا چاپی تنظیم می‌شود و هدف اصلی آن، ایجاد تعهد اخلاقی برای پیشبرد فرآیند معامله است. با این حال، اجرای مفاد قول‌نامه غالباً به ارائه مدارک رسمی بعدی و تحقق شروط خاص بستگی دارد.
در مقابل، مبایعه ‌نامه قراردادی رسمی‌تر است که با جزئیات کامل‌تری نسبت به قول‌نامه تنظیم می‌شود و کلیه شرایط معامله اعم از مبلغ، نحوه پرداخت، زمان تحویل ملک، شرایط فسخ و تعهدات طرفین را به صورت دقیق و روشن در خود جای می‌دهد. مبایعه‌نامه معمولاً در دفاتر مشاوران املاک معتبر یا بنگاه‌های رسمی و بر روی برگه‌های مخصوص اتحادیه املاک تنظیم می‌شود و دارای شماره و کد رهگیری است که آن را از اسناد غیررسمی متمایز می‌سازد. همین ویژگی موجب می‌شود مبایعه‌نامه از نظر حقوقی قدرت اجرایی بالاتری داشته باشد و قابلیت طرح دعوا یا صدور اجرائیه را برای خریدار یا فروشنده فراهم می‌کند.

به‌ طور خلاصه، قول‌نامه مرحله‌ای مقدماتی و غیررسمی در مسیر معامله محسوب می‌شود، در حالی‌که مبایعه‌نامه سند حقوقی معتبر است که تمامی شرایط و توافقات را به صورت الزام‌آور تثبیت می‌کند. بنابراین توصیه می‌شود برای معاملات مهم، دریافت مبایعه‌نامه معتبر را جایگزین صرف قول‌نامه نمایید تا امنیت قانونی لازم برقرار گردد.

انتقال سند ملک به چه معناست؟

انتقال سند ملک به معنای جابه‌جایی رسمی و قانونی مالکیت یک ملک از فردی به فرد دیگر است که این فرایند تنها از طریق ثبت در دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت اسناد و املاک کشور اعتبار حقوقی پیدا می‌کند. برخلاف توافق‌های اولیه مانند قول‌نامه یا حتی مبایعه‌نامه، انتقال سند مرحله نهایی معامله محسوب می‌شود و در آن نام مالک جدید به‌صورت رسمی در سند ملک ثبت می‌گردد. از این لحظه به بعد، تمامی حقوق و مسئولیت‌های قانونی ملک به خریدار منتقل می‌شود.
در فرآیند انتقال سند، ابتدا باید اطمینان حاصل شود که فروشنده مالک قانونی ملک است و حق انتقال آن را دارد. این موضوع از طریق بررسی سند مالکیت، استعلام ثبتی، اطمینان از عدم وجود بازداشت، رهن بانکی یا دعاوی حقوقی بر روی ملک انجام می‌شود. همچنین وضعیت بدهی‌های ملک مانند مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری، بدهی شارژ ساختمان و هزینه‌های خدماتی باید تسویه شده باشد، زیرا بدون ارائه مفاصاحساب‌ها امکان انتقال رسمی سند وجود ندارد.

پس از تکمیل استعلام‌ها و تسویه بدهی‌ها، طرفین معامله در دفتر اسناد رسمی حاضر می‌شوند. در این مرحله، سردفتر اسناد رسمی با بررسی مدارک هویتی طرفین، سند مالکیت، مبایعه‌نامه و سایر مدارک لازم، سند رسمی انتقال را تنظیم می‌کند. پس از امضای سند توسط فروشنده و خریدار و پرداخت هزینه‌های قانونی، سند به نام خریدار ثبت می‌شود. این سند می‌تواند به ‌صورت دفترچه‌ای یا تک‌برگ صادر گردد که در حال حاضر اسناد تک ‌برگ رایج‌تر و معتبرتر هستند.
انتقال سند ملک اهمیت زیادی دارد، زیرا تنها سند رسمی است که در مراجع قانونی، قضایی و بانکی معتبر شناخته می‌شود. بدون انتقال سند، خریدار مالک قطعی محسوب نمی‌شود و ممکن است در آینده با مشکلات حقوقی جدی مواجه گردد. به همین دلیل، انجام صحیح و به ‌موقع این مرحله، تضمین ‌کننده امنیت معامله و حفظ حقوق هر دو طرف خواهد بود.