صاحب خانه می‌تواند هزینه تعمیرات را از رهن خانه کم کند؟

شرایط اقتصادی نابسامان و نوسانات مداوم قیمت مسکن، فشار زیادی به مستأجران وارد می‌کند و بسیاری از آن‌ها را با مشکلات مالی جدی مواجه می‌سازد. از سوی دیگر، دردسرهای مربوط به اجاره خانه و هزینه‌های تعمیرات، گاه به سدی در برابر آرامش مستأجران تبدیل می‌شود، زیرا بسیاری از مالکان تمایلی به پذیرش مسئولیت‌های مالی در این زمینه ندارند.
یکی از اختلافات رایج میان مالک و مستأجر، مسئله خسارت و تعیین هزینه تعمیرات است و اینکه صاحب خانه می‌تواند هزینه تعمیرات را از رهن خانه کم کند؟ اینکه کدام تعمیرات از نوع اساسی محسوب می‌شوند و کدام یک جزئی هستند، همواره موضوعی بحث برانگیز به شمار می‌رود. در این مقاله قصد داریم به بررسی اختلافات متداول میان مالک و مستأجر از منظر قانونی پرداخته و راهکارهایی برای تسهیل این روابط ارائه دهیم.

صاحبخانه می‌تواند هزینه تعمیرات را از رهن خانه کم کند؟

در دنیای اجاره نشینی، یکی از مسائل مهم میان صاحبخانه و مستأجر، مسئولیت تعمیرات و هزینه‌های مربوط به آن است. به طور کلی، صاحب‌خانه حق ندارد هزینه‌های تعمیرات را به صورت خودسرانه از مبلغ رهن یا اجاره کم کند. وظیفه عمده مالک، انجام تعمیرات اساسی و ضروری ملک است که شامل مواردی از قبیل سیستم‌های گرمایشی، برقی و لوله‌کشی می‌شود. اگر صاحب‌خانه در انجام این تعمیرات کوتاهی کند، مستأجر می‌تواند با پیگیری قانونی و مراجعه به مراجع ذی صلاح، اقدام به انجام تعمیرات کند و پس از آن، هزینه‌های آن را از اجاره‌بها یا رهن کسر نماید.
از سوی دیگر، مستأجر باید به یاد داشته باشد که تعمیرات جزئی و ناشی از استفاده نادرست از ملک به عهده اوست و نمی‌تواند به آسانی هزینه‌های این قبیل تعمیرات را از رهن کسر کند. در صورت بروز اختلاف، لازم است مستأجر ابتدا با صاحب‌خانه به توافق برسد و در صورت عدم توافق، به مراجع قانونی مراجعه کند. همچنین، توصیه می‌شود که در صورت انجام تعمیرات، مستأجر با مالک توافق کتبی داشته باشد و تمام فاکتورها را نگهداری کند تا در آینده بتواند در صورت نیاز از آن‌ها استفاده کند. در نهایت، مستأجر باید از هرگونه اقدام خودسرانه اجتناب کند و مراحل قانونی را با دقت دنبال کند.

چه زمانی مستأجر موظف به پرداخت هزینه تعمیرات است؟

در دنیای اجاره نشینی، تعیین مسئولیت‌ها در قبال تعمیرات می‌تواند به مشکلاتی منجر شود که به راحتی قابل پیشگیری هستند. به طور کلی، مالک ملک مسئول تعمیرات اساسی و نگهداری کلی ملک است. این شامل مواردی چون مشکلات مربوط به سیستم‌های حرارتی و برودتی، عایق بندی پشت بام و رفع مشکلات فاضلاب می‌شود.
همچنین، در صورت بروز خرابی‌های ناشی از نشت لوله‌ها یا سایر تعمیرات بنیادی، هزینه‌های مربوط به آن به عهده مالک است. در عوض، مستأجر باید از وضعیت ملک به خوبی مراقبت کند و مسئولیت تعمیرات جزئی و نگهداری روزمره را بر عهده بگیرد. این موارد شامل تعویض چراغ‌های سوخته، تعمیر قفل‌ها و سایر موارد مشابه است که به حفظ کیفیت زندگی در ملک کمک می‌کند.
از طرف دیگر، در صورتی که مستأجر به طور نادرست از ملک استفاده کند و باعث آسیب به آن شود، مسئولیت پرداخت هزینه‌های مربوط به تعمیرات به عهده او خواهد بود. به عنوان مثال، اگر مستأجر شیر آب ماشین لباسشویی را به درستی ببندد و این امر منجر به نشت آب شود، هزینه‌های ناشی از این آسیب به عهده اوست. برای جلوگیری از هرگونه سوءتفاهم، توصیه می‌شود که جزئیات مربوط به مسئولیت‌های تعمیرات در قرارداد اجاره به وضوح ذکر شود و در صورت بروز هرگونه مشکل، مستأجر بهتر است با مالک یا یک مشاور حقوقی مشورت کند تا از حقوق و مسئولیت‌های خود آگاه شود.
بهترین اپلیکیشن مشاور املاک و کامل‌ترین نرم‌افزار املاک ابزاری است که علاوه بر ثبت و جستجوی ملک، امکاناتی مانند مدیریت فایل‌ها، قراردادها، ارتباط با مشتری، موقعیت‌یابی روی نقشه و گزارش‌گیری دقیق را نیز در اختیار مشاورین قرار می‌دهد و باعث افزایش سرعت، دقت و نظم در فرایند خرید، فروش یا اجاره ملک می‌شود.

مسئولیت تعمیرات در قراردادهای اجاره چگونه تعیین می‌شود؟

در قراردادهای اجاره، مسئولیت تعمیرات معمولاً بر اساس نوع تعمیرات و مفاد قرارداد مشخص می‌شود. به طور کلی، تعمیرات اساسی و بنیادی بر عهده مالک (موجر) است، در حالی که تعمیرات جزئی و روزمره به عهده مستأجر قرار می‌گیرد، مگر اینکه توافق دیگری در متن قرارداد قید شده باشد. این تقسیم مسئولیت‌ها می‌تواند به وضوح نقش هر یک از طرفین را در حفظ و نگهداری ملک تعیین کند و به جلوگیری از اختلافات احتمالی کمک کند. در نتیجه، شناخت دقیق مفاد قرارداد و نوع تعمیرات می‌تواند به ایجاد یک رابطه سالم و سازنده بین موجر و مستأجر منجر شود.
• تعمیرات اساسی:
تعمیرات اساسی به عنوان یکی از ارکان مهم نگهداری و حفظ ارزش ملک، شامل اقداماتی چون بازسازی سقف، مرمت دیوارها و بهبود تأسیسات بنیادی ساختمان است. این فرایند به منظور اطمینان از عملکرد صحیح سیستم‌های کلیدی مانند لوله‌کشی آب و فاضلاب، برق‌کشی و سیستم‌های گرمایشی انجام می‌شود. این تعمیرات نه تنها به افزایش ایمنی و راحتی ساکنان کمک می‌کند، بلکه به حفظ زیبایی و کارایی ساختمان نیز می‌انجامد. در این راستا، مسئولیت انجام این اقدامات و تأمین هزینه‌های مرتبط بر عهده مالک است، که باید به دقت به نیازهای ملک خود توجه کند تا از بروز مشکلات جدی در آینده جلوگیری کند.
• تعمیرات جزئی:
تعمیرات جزئی از جمله اقداماتی هستند که برای حفظ کارایی و راحتی زندگی در یک ملک ضروری به شمار می‌آیند. این نوع تعمیرات شامل رفع مشکلاتی مانند نشتی‌های شیر آب، تعویض لامپ‌های سوخته و تعمیر قفل‌های معیوب است که اگر به موقع انجام نشوند، می‌توانند کیفیت زندگی را تحت تأثیر قرار دهند. معمولاً مسئولیت انجام این تعمیرات و هزینه‌های ناشی از آن بر عهده مستأجر است؛ به همین دلیل، توجه به این جزئیات و انجام به موقع آن‌ها می‌تواند به حفظ راحتی و امنیت در محل سکونت کمک کند.
در قراردادهای اجاره، چنانچه مسئولیت تعمیرات، چه جزئی و چه کلی، به صراحت بر عهده یکی از طرفین (مالک یا مستأجر) گذاشته شود، مفاد آن قرارداد به عنوان ملاک عمل در نظر گرفته می‌شود و تعهدات طرفین بر اساس همین توافق مشخص می‌گردد. اما در صورتی که در متن قرارداد اشاره‌ای به این مسئولیت‌ها نشده باشد، عرف محل یا عرف جامعه می‌تواند به عنوان معیار تعیین کننده عمل کند؛ به عنوان مثال، اگر در عرف محلی، تعمیرات جزئی بر عهده مستأجر باشد، این عرف می‌تواند مبنای تصمیم گیری در مورد مسئولیت‌ها قرار گیرد.
در نهایت، اگر طرفین به توافقی درباره مسئولیت تعمیرات برسند، این توافق به عنوان شرطی معتبر در قرارداد اجاره محسوب شده و هر یک از طرفین ملزم به رعایت آن خواهند بود؛ بنابراین، برای جلوگیری از هرگونه ابهام و اختلاف درباره مسئولیت‌های تعمیراتی، ضروری است که در قرارداد اجاره به طور شفاف و دقیق، مسئولیت هر یک از طرفین مشخص شود.

تعمیرات ساختمان به عهده مالک است یا مستأجر

تعمیرات ساختمان به عنوان یک موضوع مهم در روابط بین مالک و مستأجر، نیازمند دقت و شفافیت است. به طور کلی، در مواردی مانند تعمیرات اساسی و کلی، مسئولیت بر دوش مالک قرار دارد. این شامل تعمیرات زیرساختی مانند سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی، عایق‌بندی و حتی وضعیت کلی بنا می‌شود. مالک به عنوان کسی که سرمایه‌گذاری اصلی را انجام داده، باید اطمینان حاصل کند که ساختمان در شرایط ایمن و قابل سکونت باقی بماند؛ بنابراین، هر گونه نقص یا آسیب جدی در ساختار ساختمان به عهده اوست و باید به سرعت مورد توجه قرار گیرد.
از سوی دیگر، مستأجر نیز در زمینه نگهداری و حفظ شرایط مطلوب فضای زندگی خود مسئولیت‌هایی دارد. تعمیرات جزئی و مصرفی، از جمله تعویض لامپ‌ها، تعمیرات ابتدایی شیرآلات و رفع مشکلات کوچک، به عهده مستأجر است. این مسئولیت‌ها به مستأجر این امکان را می‌دهد که فضای خود را به دلخواه تنظیم کند و در عین حال، از بروز مشکلات بزرگ‌تر جلوگیری نماید. در نهایت، وجود یک قرارداد اجاره واضح و دقیق که به صراحت وظایف هر طرف را مشخص کند، می‌تواند به حفظ روابط دوستانه و کاهش تنش‌ها کمک کند.
فروش آپارتمان اقساطی در شیراز و فروش خانه نقلی در شیراز این امکان را برای خریداران فراهم کرده‌اند تا با بودجه‌های مختلف، به‌راحتی صاحب‌خانه شوند و در محله‌های متنوع شهر، متناسب با نیاز و توان مالی خود انتخاب مناسبی داشته باشند.

هزینه تعمیرات خانه طبق ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر

طبق ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، هزینه‌های تعمیرات خانه به دو بخش اصلی تقسیم می‌شود: تعمیرات اساسی و تعمیرات جزئی. تعمیرات اساسی به مواردی اطلاق می‌شود که شامل حفظ ساختار اصلی بنا یا تأسیسات کلیدی مانند موتورخانه، سیستم‌های تهویه و آسانسور است و مسئولیت این نوع تعمیرات بر عهده موجر یا مالک ملک قرار دارد. این تعمیرات معمولاً نیاز به سرمایه‌گذاری بالایی دارند و در صورت عدم انجام آنها، ممکن است به سلامت و ایمنی ساکنان آسیب برسانند.
در مقابل، تعمیرات جزئی به اقداماتی اشاره دارد که برای بهبود کارایی و شرایط زندگی مستأجر لازم است، نظیر تعمیر شیرآلات، لوله‌کشی‌های کوچک و تزیینات داخلی. این نوع تعمیرات هزینه‌های پایین‌تری دارند و به عهده مستأجر است. ماده ۲۰ این قانون به وضوح حدود وظایف هر یک از طرفین را مشخص کرده و به ایجاد تعادل و انصاف در روابط اجاره‌ای کمک می‌کند. این تقسیم‌بندی نه تنها به حفظ املاک کمک می‌کند، بلکه شرایط معقولی را برای اجاره‌نشینان نیز فراهم می‌آورد.

شرایط قانونی برای کسر هزینه‌ها از ودیعه

در نظام حقوقی، کسر هزینه‌ها از ودیعه‌ای که مستأجر به موجر پرداخت می‌کند، تنها در شرایط خاص مجاز است. این شرایط شامل خسارت‌های وارد شده به ملک، عدم پرداخت به موقع اجاره بها، تأخیر در تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره، و عدم انجام تعمیرات جزئی از سوی مستأجر است. همچنین، در صورت عدم پرداخت قبوض خدماتی، موجر می‌تواند از ودیعه برای تسویه حساب استفاده نماید.
برای جلوگیری از بروز تنش و اختلاف، ضروری است که قرارداد اجاره به طور واضح موارد مربوط به خسارات، روش محاسبه آن‌ها و شیوه رسیدگی به اختلافات را مشخص کند. در صورتی که مستأجر با کسر غیرقانونی مواجه شود، امکان پیگیری موضوع از طریق مراجع قضایی برای او فراهم است.