اثبات ادعای مالکیت

 متاسفانه در جامعه امروز در دادسرای مملکت تعداد پرونده هایی که مربوط به ملک است رشد بسزایی داشته است. پرونده های ملکی به دلایل مالی از حساسیت بالایی برخوردار هستند. در خیلی مواقع بین یک یا چند نفر بر روی مالکیت خانه، زمین یا مغازه اختلاف پیش می‌آید. شخصی که ادعا می‌کند مالکیت ملک را دارد و از طرف دیگر فردی با اسناد و مدارک مالکیت ملک را اثبات می‌کند. ما در این مقاله تشریح می‌کنیم که اثبات ادعای مالکیت چیست و چه راه‌هایی برای اثبات مالکیت وجود دارد. تا انتهای این مطالب در دیرباز با ما همراه باشید تا جواب سوال خود را بیابید.

اثبات ادعای مالکیت چیست؟

اثبات ادعای مالکیت به معنی ارائه مدارک معتبر و دلایل قابل قبول به منظور تثبیت حقوق مالکیت فردی در دارایی یا مال است که به عنوان مالک ادعا می‌کند. این اثبات به دلیل جلوگیری از اختلافات قانونی در مورد مالکیت استفاده می‌شود که به مالک اجازه می‌دهد که از نظر قانونی مالکیت خود را تایید کند. مالکیت در کل به ارتباط بین مال و شخص گفته می‌شود که دیگر افراد نتوانند مال مد نظر خود را مالک شوند ولی در عوض فرد مالک از مالی که به او تعلق دارد به هر طریقی که بخواهد، می‌تواند استفاده کند. سند یکی از مهم ترین ادله اثبات مالکیت است که نشان دهنده مالکیت شخصی بر دارایی و مال است. به همین دلیل قانون مدنی سند را به دو دسته رسمی و عادی تقسیم می‌کند که هر یک از اعتبارات متفاوتی برخوردار است. اسناد رسمی از مزیتی چون قدرت اجرایی بالا در مقایسه با اسناد عادی برخوردار است.

مدارک لازم جهت اثبات ادعای مالکیت

برای اثبات ادعای مالکیت مدارک لازم است که در صورت نداشتن مدرک ادعای شما اساسی ندارد. در زیر به مدارکی که برای اثبات مالکیت لازم است را نام می‌بریم.

• قرارداد یا سند مالکیت

• درخواست استعلام از دفاتر اسناد رسمی

• رسید پرداخت وجه معامله

• اظهارات شهود

• جمع آوری استشهاد محلی

راه‌های اثبات ادعای مالکیت

راه های بسیاری جهت اثبات مالکیت وجود دارد که عبارتند از:

• سند رسمی

یکی از مهمترین دلایل مالکیت، سند مالکیت است، هر اموالی باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد. در نهایت دولت شخصی را به عنوان مالک می‌شناسد که سند آن دارایی یا ملک به نام آن شخص در دفاتر رسمی به ثبت رسیده باشد. دو نوع سند داریم، سند رسمی و سند عادی. سند رسمی سندی است که توسط مامورین دولت طبق قانون تنظیم می‌شود اگر غیر از این مورد بود (مثل قولنامه) به آن سند عادی گفته می‌شود.

• اماره تصرف  

راه دیگر اثبات مالکیت اماره تصرف یا ید است. منظور از اماره تصرف  فردی که مالی را دارد یا مانند مالک آن مال با آن برخورد می‌کند، مالک مال است. در صورتی که شخصی ادعا کند، متصرف مالک مال نبوده است باید با استفاده از سند این موضوع را ثابت کند.

 مثلا شخصی ماشینی سوار است،  مالک اتومبیل بوده و نباید تصور کنیم که اتومبیل را از راه نامشروع و غیر قانونی بدست آورده است. مگر این فردی دیگر با سند مالکیت ادعا کند که آن اتومبیل برای او است. 

• شاهد

در صورتی که سند یکی از مهم ترین مدارک اثبات مالکیت است اما ارزش شاهد و شهادت آن را نمی‌توانید نادیده گرفت. در بسیاری از موارد مالک با وجود شهادت شاهد می‌تواند مالکیت خود را اثبات کند. اما از دید دادگاه شهادت هر شاهدی مورد قبول نیست. شاهد باید دارای ایمان، بلوغ و عدالت باشد و در ظاهر هم مشکلی که شهادت اور را مشکل دار کند داشته باشد. 

• اقرار

اقرار به معنی تایید رسمی از فردی است که ادعای مالکیت یک ملک یا دارایی را دارد. این ادعا اصولا به صورت شفاهی و کتبی گرفته می‌شود و نشان دهنده اعتراف و تایید مالک به حقوق مالکیت است. اقرار  می‌تواند هم به صورت رسمی در سند مالکیت مثل عقد قرارداد و هم به صورت گزارش مالی و اظهارنامه ذکر شود. اقرار شامل اطلاعات شناسایی مالک، جزییات مالی و تاریخ مالکیت است که می‌تواند به اثبات مالکیت ادعا شده کمک کند.

چه کسانی مالک یک ملک هستند؟

وقتی مطابق قانون یک ملک در دفتر املاک به ثبت رسید دولت این افراد را مالک می‌شناسد که در زیر به آن اشاره می‌کنیم.

• شخصی که ملک به نام او ثبت شده است.

• فردی که ملک مزبور به او انتقال یافته است و این انتقال در دفتر املاک به ثبت شده است.

• ملک مزبور از طریق مالک رسمی ملک به ارث رسیده باشد.

مرجع رسیدگی به دادخواست اثبات مالکیت

به دلیل این که ادعای اثبات مالکیت جزو دعاوی مالی حساب می‌شود، حتما با تهیه کردن تمبر،  ابطال و الصاق مربوط به پرونده، مراحل دادرسی خود را آغاز کنید. بعد از آمادگی، به دادگاه مربوط به محل وقوع ملک مراجعه کنید و اقامه دعوی را انجام دهید. حتی در صورت سکونت هر دو طرف در مناطق مختلف،  مرجع رسیدگی به دادخواست شما، نزدیکترین دادگاه به محل وقوع ملک است. جهت رسیدگی به دادخواست ادعای اثبات مالکیت حتما به این دو نکته دقت کنید:

• دعوی اثبات مالکیت ملک زمانی مطرح می‌شود که ملک مورد نظرسند رسمی نداشته باشد و فرد جهت اثبات ادعای مالکیت ملک خود، اقداماتی را انجام داده باشد و مالکیت خود را به طور قانونی به رسمیت شناخته باشد.

• اگر ملک مذکور تحت تصرف شخص دیگری است و سند رسمی و قانونی ثبت شده ای برای آن ملک در دسترس نیست، باید دعوی خلع ید و اثبات مالکیت ملک مطرح گردد.

انواع مالکیت ملک در ایران

 مالکیت اموال در ایران شامل دو نوع مالکیت خصوصی و مالکیت عمومی است که خود مالکیت خصوصی شامل سه مورد است.

مالکیت فردی

در این نوع مالکیت تمام ملک یا سند شیش دانگ به نام یک نفر است 

مالکیت مشاعی

برای یک ملک چندین مالک وجود دارد. در این مالکیت اگر یکی از شرکا قصد فروش ملک را داشته باشد قانونی نیست. برای فروش ملک مشاع رضایت همه شرکا الزامی است.

مالکیت عمومی

مالکیت عمومی که مخصوص تمام افراد جامعه از اموال عمومی مملکت است. در این مالکیت تمام افراد بدون هیچ تبعیضی حق استفاده از اموال عمومی را دارند. 

استشهادیه محلی برای مالکیت

استشهادیه محلی برای مالکیت، گواهی یا اظهارنامه‌ای غیررسمی اما مستند است که توسط معتمدین، همسایگان یا مطلعین یک محله امضا و تایید می‌شود تا سابقه تصرف، انتفاع یا مالکیت عرفی فرد بر یک ملک را اثبات کند. این سند معمولاً زمانی به کار می‌آید که مدارک ثبتی یا رسمی کامل در دسترس نیست، یا برای تکمیل پرونده‌های حقوقی و اداری مانند رسیدگی به دعاوی تصرف، صدور سند تک‌برگ در املاک قدیمی، رفع اختلاف حد و حدود یا احراز سابقه سکونت و مالکیت مورد نیاز است.
در تدوین استشهادیه، متن باید روشن، دقیق و فاقد ابهام باشد. مشخصات کامل ملک شامل نشانی، شماره پلاک ثبتی (در صورت وجود)، حدود اربعه و کاربری ذکر می‌شود. مشخصات اظهارکنندگان شامل نام و نام‌خانوادگی، شماره ملی، نشانی محل سکونت، مدت آشنایی با ملک و مالک و رابطه ایشان با محل باید درج گردد. سپس هر یک به‌صورت صریح گواهی می‌کنند که مالک مورد نظر در بازه زمانی مشخص، به‌طور مستمر، آشکار و بدون معارض، بر ملک تصرف داشته یا از طریق خرید، ارث یا ساخت، مالکیت عرفی یافته است.

اشاره به قدمت بنا، پرداخت قبوض و عوارض، یا وجود سازه و مرزبندی نیز می‌تواند مستندات عرفی را تقویت کند. برای اعتباربخشی، تعداد امضاکنندگان معمولاً حداقل سه تا پنج نفر از معتمدین محلی، همسایه‌های مجاور یا کدخدا و شورای محل است. الصاق کپی کارت ملی امضاکنندگان، درج تاریخ دقیق، شماره تماس برای استعلام و ترجیحاً مهر شورای اسلامی یا دهیاری، اعتبار استشهادیه را افزایش می‌دهد.
اگر ملک در محدوده شهری است، تایید اتحادیه محلی یا هیئت‌امنای مسجد نیز گاهی پذیرفته می‌شود. هرچند استشهادیه به‌تنهایی مالکیت ثبتی ایجاد نمی‌کند، اما در کنار سایر مدارک مانند قولنامه قدیمی، قبوض و گواهی‌های شهرداری، می‌تواند قرینه مهمی برای قاضی، اداره ثبت یا شهرداری در تشخیص حقانیت باشد.
در نهایت، تنظیم استشهادیه باید بی‌طرفانه، با زبان حقوقی ساده و مبتنی بر مشاهده مستقیم باشد. هرگونه اغراق یا اطلاعات نادرست می‌تواند موجب مسئولیت حقوقی امضاکنندگان گردد؛ بنابراین توصیه می‌شود متن توسط فرد مطلع حقوقی بازبینی و سپس امضا و ارسال شود.

گواهی مالکیت چیست؟

گواهی مالکیت سند یا مدرکی است که برای احراز و تأیید مالکیت یک شخص نسبت به یک ملک یا دارایی غیرمنقول صادر می‌شود، بدون آن‌که الزاماً به‌عنوان سند رسمی و ثبتی قطعی شناخته شود. این گواهی معمولاً توسط مراجع اداری، نهادهای محلی یا سازمان‌های ذی‌ربط صادر می‌گردد و هدف اصلی آن، اعلام وضعیت مالکیت یا تصرف قانونی فرد در یک بازه زمانی مشخص است.
گواهی مالکیت بیشتر در مواردی کاربرد دارد که سند رسمی تک‌برگ یا دفترچه‌ای در دسترس نیست یا فرآیند صدور سند ثبتی هنوز تکمیل نشده است. برای مثال، در املاک قولنامه‌ای، املاک قدیمی، اراضی فاقد سابقه ثبتی کامل یا املاکی که در مرحله رسیدگی‌های اداری و حقوقی قرار دارند، از گواهی مالکیت به‌عنوان مدرک تکمیلی استفاده می‌شود. این گواهی می‌تواند توسط شهرداری، دهیاری، شورای محل، بنیاد مسکن یا سایر نهادهای مرتبط صادر شود و معمولاً بر اساس بررسی مدارک موجود، سابقه تصرف و استشهادیه محلی تنظیم می‌گردد.
در متن گواهی مالکیت، اطلاعاتی مانند مشخصات مالک، مشخصات دقیق ملک، نشانی، حدود و مساحت تقریبی، نوع کاربری و مبنای احراز مالکیت ذکر می‌شود. همچنین مدت زمانی که فرد به‌عنوان مالک یا متصرف شناخته شده، در گواهی قید می‌گردد.