وظایف اصلی یک مشاور املاک چیست؟

صنعت املاک و مستغلات به عنوان یکی از بهترین حوزه‌ها برای افراد مستقل، متعهد و برون‌گرا شناخته می‌شود. این صنعت، با تمام جذابیت‌هایش، چالش‌های بسیاری نیز به همراه دارد و رقابت در آن شدید است. مشاوران املاک به طور مداوم با افراد مختلفی سر و کار دارند و باید توانایی تعامل مؤثر و حرفه‌ای با مشتریان را داشته باشند. این تعاملات گاهی ممکن است با سختی‌ها و ناامیدی‌ها همراه باشد، اما موفقیت در این حوزه به مهارت مدیریت روابط و درایت شخصی بستگی دارد.

در سطح جهانی هزاران مشاور املاک در حال فعالیت هستند، چه در زمینه خرید و فروش املاک مسکونی و چه در حوزه املاک تجاری، اما مهم‌ترین وظایف یک مشاور املاک چیست؟ برای اینکه مشاوری بتواند خود را از میان رقبا متمایز کند، به چه ویژگی‌ها و مهارت‌هایی نیاز دارد؟ پاسخ به این سوالات به شما کمک می‌کند تا در این صنعت موفق‌تر عمل کنید و به عنوان یک مشاور املاک برجسته شناخته شوید.

وظایف اصلی مشاور املاک

مشاور املاک فردی است که به خریداران و فروشندگان در معاملات املاک و مستغلات کمک می‌کند. وظایف اصلی او شامل بررسی لیست املاک، مذاکره در مورد شرایط فروش، تهیه پیش‌نویس قراردادها، و بررسی مدارک احراز هویت و مالکیت ملک است. مشاور املاک با تسلط به قوانین و بازار، روند خرید و فروش را برای مشتریان آسان‌تر و امن‌تر می‌کند.

• بررسی و ارائه اطلاعات به صورت کاملاً بی طرفانه
مشتری باید اطمینان داشته باشد که مشاور املاک در توصیه‌های خود صادق است و با رویکردی بی‌طرفانه عمل می‌کند. هنگام همکاری با مشاور املاک، لازم است به این نکته توجه کنید که درآمد آنها بر اساس کمیسیون است، بنابراین صداقت و شفافیت در ارائه اطلاعات اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

• ارزیابی دقیق از وضعیت شما
بدیهی است که هدف اصلی یک بنگاه املاک و مستغلات، کمک به مشتری در خرید یا فروش ملک است. با این حال، اهداف مشاور املاک می‌توانند بسته به نیازهای خاص شما متفاوت باشند. به عنوان مثال، می‌توانید از یک مشاور املاک برای دریافت نظر کارشناسی بی‌طرفانه درباره ارزش یا شرایط ملک نیز استفاده کنید، تا تصمیم‌گیری بهتری انجام دهید.

• تعیین کردن اهداف
وظیفه مشاور املاک این است که بهترین روش‌ها را برای دستیابی به اهداف شما به‌صورت مقرون‌به‌صرفه و در زمان مناسب تعیین کند. مشاوران املاک می‌توانند بینش ارزشمندی در مورد ارزش خرید ملک و همچنین ارزیابی وضعیت و ثبات بازار مسکن محلی ارائه دهند. علاوه بر این، آنها می‌توانند دیدگاهی جامع‌تر از صرفاً نقش فروشنده به شما ارائه دهند تا بتوانید تصمیمات بهتری بگیرید.

• قیمت گذاری ملک
طبق ماده ۲۴ دستورالعمل اجرایی نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال برای مشاورین املاک و خودرو، مشاورین املاک مجاز به قیمت‌گذاری یا ارزش‌گذاری موضوع قرارداد نیستند. همچنین، بر اساس مواد ۳۴۴ و ۳۴۵ قانون تجارت، اگر مشاور املاک قیمت یک ملک را تعیین کرده و طرفین را به معامله بر اساس آن قیمت تشویق کنند، در صورتی که طرفین بر اساس اعتبار اظهارات مشاور املاک اقدام به معامله کنند، مسئولیت عواقب این تصمیم بر عهده مشاور املاک خواهد بود. در این حالت، طرف متضرر می‌تواند برای جبران ضرر و زیان خود از مشاور املاک شکایت کند. اگر سوءنیتی از سوی مشاور املاک در این خصوص وجود داشته باشد، حتی ممکن است به عنوان عمل مجرمانه تلقی شود.

• اخذ کد رهگیری
طبق بند ۴ مصوبه سال ۸۷ هیئت وزیران، کلیه دفاتر مشاورین املاک موظفند از تاریخ اتصال به سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات، تمامی معاملات ملکی را در این سامانه ثبت کرده و کد رهگیری به آنها تخصیص دهند. اگرچه در این مصوبه جرمی برای عدم ثبت کد رهگیری تعریف نشده است، اما این اقدام به‌عنوان یک تخلف صنفی تلقی می‌شود و ممکن است بر اساس ماده ۲۸ قانون نظام صنفی، دفاتر مشاورین املاک پلمب شوند و در صورت ادامه تخلف، پروانه فعالیت آن ها باطل گردد.

اگر به دلایل محدودیت‌هایی مانند عدم وجود کد پستی، امکان اخذ کد رهگیری برای قرارداد وجود نداشته باشد، لازم است این موضوع در توضیحات قرارداد قید شود و رضایت کتبی خریدار و فروشنده از عدم ثبت کد رهگیری اخذ گردد تا در آینده ادعایی در این خصوص مطرح نشود. به ‌عنوان مثال، می‌توان در قرارداد ذکر کرد: «با رضایت کامل طرفین، این معامله بدون ثبت در سامانه املاک و اخذ کد رهگیری تنظیم گردید و هرگونه ادعا در این خصوص را از خود سلب و ساقط نمودند.»

• وظایف مالیاتی
شغل مشاور املاک دارای وظایف مالیاتی خاصی است که آن را از سایر مشاغل متمایز می‌کند. به‌عنوان مثال، مشاوران املاک هر سال در خرداد ماه موظف به ارائه اظهارنامه مالیاتی مربوط به درآمد خود هستند. همچنین، در انتهای هر فصل، آن ها باید مالیات ارزش افزوده خود را پرداخت کنند و پس از آن نیز گزارشی فصلی به مراجع مربوطه ارسال نمایند. این شرایط ایجاب می‌کند که مشاوران املاک با تمامی وظایف مالیاتی خود به‌خوبی آشنا باشند و این موارد را با دقت و توجه کافی انجام دهند.

• تنظیم قرارداد پیش فروش
به‌ طور کلی، تا زمانی که عملیات ساختمانی یک بنا به‌ طور کامل به اتمام نرسد و گواهی اتمام کار توسط مهندس ناظر صادر نشود، فروش آن ساختمان به‌ عنوان پیش ‌فروش شناخته می‌شود. حتی ساختمان‌هایی که در مراحل پایانی ساخت قرار دارند، از نظر قانون در زمره پیش‌فروش‌ها قرار می‌گیرند.

طبق ماده 24 قانون پیش‌فروش ساختمان، مشاوران املاک مجاز به تنظیم قراردادهای پیش‌فروش نیستند و باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را به یکی از دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم قرارداد رسمی ارجاع دهند. عدم رعایت این قانون منجر به تعلیق پروانه کسب مشاوران املاک برای بار اول تا یک سال، برای بار دوم تا دو سال و در صورت تکرار تا ابطال پروانه کسب خواهد شد. علاوه بر این، طبق ماده 1 قانون پیش‌فروش ساختمان، ملاک تعیین پیش‌فروش بودن یا نبودن یک قرارداد، عنوان آن نیست. حتی اگر در مبایعه‌نامه‌ها، عنوان "قرارداد پیش‌فروش" ذکر شود، باز هم قرارداد به‌عنوان پیش‌فروش شناخته می‌شود و تغییری در ماهیت آن ایجاد نخواهد کرد.

مسئولیت های مشاورین املاک

مشاوران املاک در زمینه اجاره، خرید یا فروش املاک صنعتی، تجاری و مسکونی به مشتریان خود کمک می‌کنند. آن ها مسئولیت‌های متعددی دارند که شامل جستجوی املاکی است که نیازهای مشتریان را برآورده می‌کند، تهیه قراردادها و برنامه‌ریزی بازدیدها. وظایف اصلی مشاوران املاک عبارتند از:

• دیدار و مشاوره: مشاوران املاک با فروشندگان ملاقات کرده و نیازهای آنها را درک می‌کنند.
• تحلیل بازار: آنها به مشتریان در مورد شرایط بازار، قیمت‌ها و وام‌های مسکن مشاوره می‌دهند.
• قرار ملاقات: مشاوران زمان‌های مناسب برای ملاقات‌ها را بر اساس برنامه مشتریان تعیین می‌کنند.
• تحقیق و مقایسه: انجام تحقیقات در مورد بازار محلی با مقایسه املاک و بررسی فعالیت‌های بازار به منظور تعیین قیمت فروش.
• ثبت املاک: لیست کردن املاک همراه با خدمات و امکانات رفاهی مربوطه.
• ایجاد ارتباط: برقراری ارتباط میان خریداران و فروشندگان برای مذاکره درباره قیمت‌ها با استفاده از توانایی‌ها و دانش بازاریابی.
• عکس‌برداری: گرفتن عکس‌های دیجیتالی از املاک به منظور ارائه به خریداران.
• افشای جزئیات: اطلاع‌رسانی به خریداران در مورد هرگونه اطلاعات جدید و جزئیات مربوط به املاک.
• مدیریت بازدیدها: هماهنگی‌های لازم برای بازدید از املاک و ارائه پیشنهاد خرید.
• پشتیبانی در قرارداد: حضور در تاریخ‌های بسته شدن قرارداد و ارائه حمایت به مشتریان در طول فرآیند.

با این مسئولیت‌ها، مشاوران املاک نقش حیاتی در تسهیل خرید و فروش املاک ایفا می‌کنند و به مشتریان خود در تمام مراحل فرآیند کمک می‌کنند.
نمایندگان املاک به عنوان متخصصان در زمینه خود، شناخت بسیار خوبی از بازار منطقه مسکونی دارند. این دانش به آن ها اجازه می‌دهد تا قیمت مناسبی برای ملک تعیین کنند که به فروش سریع‌تر آن کمک می‌کند. همچنین، آن ها می‌توانند مشتریان را در مورد مناطق یا مکان‌هایی که باید از آن ها دوری کنند، راهنمایی کنند تا از خریدی که ممکن است به پشیمانی منجر شود، جلوگیری کنند.

اولین بازدید از یک ملک برای مشتریان یک لحظه کلیدی است. در این بازدید، مشتری فرصتی دارد تا ملک را ارزیابی کرده و سوالات مهمی را بپرسد؛ بنابراین، مشاور املاک باید آماده، موثر در ارتباط، سازگار و عینی باشد تا بهترین تجربه را برای مشتری فراهم کند. با توجه به این جوانب، همکاری با یک مشاور املاک می‌تواند فرآیند خرید و فروش ملک را تسهیل کند و از بروز مشکلات جلوگیری نماید.

بهترین جملات مورد استفاده برای یک مشاور املاک

از آنجایی که بسیاری از جستجوهای خریداران به صورت آنلاین انجام می‌شود، استفاده از توضیحات قانع‌کننده و همچنین عکس‌های باکیفیت، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

1. استفاده از قدرت کلمه "جدید"
   در بازاریابی املاک، باید بر روی ویژگی‌های خاص ملک که بازسازی شده و هنوز مورد استفاده قرار نگرفته است، تمرکز کنید. به عنوان مثال، اگر ملکی که قبلاً گرمایش آن با بخاری بود، اکنون به سیستم گرمایشی پکیج تبدیل شده، حتماً از واژه سیستم گرمایش "جدید" و به روز استفاده کنید تا جذابیت بیشتری به ملک ببخشید. این نکته می‌تواند توجه خریداران را جلب کرده و آنها را به تصمیم‌گیری سریع‌تر ترغیب کند.
2. ارائه جوایز برای خرید
   با کنار گذاشتن دریافت کمیسیون‌های بالا، به مردم کمک می‌کنیم تا به اهداف خود با کمترین هزینه ممکن برسند. این رویکرد می‌تواند خریداران را به سمت تصمیم‌گیری مثبت سوق دهد و احساس اطمینان بیشتری را در آنها ایجاد کند.
3. تأکید بر مزایای ملک در طبقات مختلف
   مزایای موقعیت ملک در طبقات مختلف نیز می‌تواند موضوع جذابی برای بازاریابی باشد. به عنوان مثال، اگر ملکی در طبقه اول واقع شده و خانواده‌ای با فرزند خردسال دارد، می‌توان بر این نکته تأکید کرد که فرزندشان می‌تواند به راحتی در محیط خانه بدود و بازی کند. از سوی دیگر، اگر ملک در طبقه سوم یا بالاتر باشد، می‌توان به مزیت کاهش سر و صدا اشاره کرد که به ایجاد آرامش بیشتر در خانه کمک می‌کند.