نکته مهم برای مشاوران حرفه‌ای

یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های یک مشاور املاک حرفه‌ای یادگیری مداوم است. این یادگیری‌ها کمک می‌کنند تا علاوه بر جذب مشتری، پیشرفت چشمگیری در حوزه‌ی کاری خود داشته باشید. در این مقاله ما سعی کردیم تا نکاتی برای مشاورین املاک حرفه‌ای در حوزه‌های مختلف جمع‌آوری کنیم. این نکات در دو بخش «نکات کارشناسی ملک» و «نکات مذاکره و جلسات فروش» دسته‌بندی شده‌اند. حال اگر شما نیز به دنبال چند نکته مهم برای مشاوران حرفه‌ای املاک می‌گردید، تا پایان این مقاله با ما همراه باشید.

۵ نکته مهم برای مشاوران حرفه‌ای املاک در خصوص کارشناسی ملک

مشاوره‌ی حرفه‌ای املاک کیست؟ در حقیقت مشاور املاک حرفه‌ای فردی است که بتواند به مشتری مشاوره بدهد. منظور از مشاوره تحلیل‌های ساده نیست، بلکه تحلیلی است که بتواند اعتبار شما را بیشتر کند. به‌همین منظور در ادامه‌ی این مطلب، ما پنج نکته برای مشاورین حرفه‌ای را توضیح داده‌ایم که متاسفانه از سوی بسیاری از افراد فعال در این حوزه، نادیده گرفته شده‌اند.

1. رویت سند در بازدید اولیه

افراد حرفه‌ای در هر زمینه‌ی شغلی هرگز بر اساس شنیده‌های خود اقدام نکرده و در مورد آن نیز صحبت نمی‌کنند. معنای این حرف در شغل املاک چیست؟ یعنی مراجعه به سند در اولین گام و کارشناسی ملک بر مبنای سند. متاسفانه امروزه شاهد آن هستیم که اغلب مشاورین املاک با بی‌توجهی به این نکته، اعتبار خود را از دست می‌دهند و علاوه بر هدر دادن وقت و انرژی خود باعث می‌شوند تا برای طرفین معامله نیز مشکلاتی به‌وجود بیاید.

انواع سند ملکی

در این بخش یک مشاور املاک حرفه‌ای نباید اطلاعاتی مانند متراژ ملک، طول عمر ملک، داشتن پارکینگ و ... را بر اساس صحبت‌های مالک در کار خود لحاظ کند؛ چرا که صحیح بودن اطلاعات و قانونی بودن ملک در سند آن ذکر شده است. در نتیجه اگر قصد دارین تا کاملاً شبیه به یک مشاور املاک حرفه‌ای عمل کنید، باید سند‌خوانی را به‌خوبی بلد باشید. پس از بازدید اولیه از ملک از مالک سند بخواهید. با دسترسی به این سند، می‌توانید برای ادامه‌ی کار یعنی آگهی‌نویسی، ارائه‌ی مشاوره و ... تمامی اطلاعات لازم را داشته باشید.

2. بازدید از ملک به چشم خریدار

سوالی که برای اغلب مشاور املاک پیش می‌آید، این است که هنگام مراجعه به ملک باید به چه مواردی توجه داشته باشیم و چه کارهایی را انجام دهیم؟ برای پاسخ به این سوالات می‌توان گفت به چشم خریدار به ملک نگاه کنید. اگر بتوانید هنگامی که برای کارشناسی به سراغ ملک می‌روید، کافیست همین نکته را رعایت کنید. البته که اغلب مشاورین املاک این کار را به‌صورت خودکار و صحیح انجام می‌دهند.

یک مشاور املاک حرفه‌ای باید نسبت به ملک شناخت کافی داشته باشد، اگر زمانی که مشتری را برای بازدید از ملک می‌برید و او متوجه نکته‌ای شود که شما نمی‌دانستید، امتیاز منفی می‌گیرید. هنگام بُروز این اتفاق بی‌اعتمادی خریدار به شما کاملاً طبیعی است. با این اتفاق، فرد هر لحظه انتظار دارد تا یکی دیگر از حرف‌های شما نیز اشتباه باشد و در این زمان شانس فروش شما به مشتری کم می‌شود.

3. نکته مهم برای مشاوران حرفه‌ای املاک درباره کارشناسی ملک کلنگی

دقت داشته باشید نکات مربوط به کارشناسی ملک برای ملک کلنگی و آپارتمان با یکدیگر متفاوت هستند. هنگامی که بحث کارشناسی در مورد املاک کلنگی یا زمین مطرح می‌شود، میزان عقب‌نشینی ملک از موارد مهمی است که هنگام کارشناسی ملک باید نسبت به آن مطلع شوید. دلیل با اهمیت بودن این موضوع، بهای زمینی است که خریدار باید پس از خرید ملک پرداخت کند؛ در واقع میزان عقب‌نشینی زمین می‌تواند نقش موثری را برای اختلاف قیمت شدید در ارزش زمین ایفا کند.

برای مثال تصور کنید زمینی با متراژ ۲۲۰ متر مربع داریم که قیمت هر متر آن حدود ۲۰ میلیون تومان است؛ حال اگر پس از عقب‌نشینی ۲۰ متر از متراژ ملک کم شود، ارزش آن حدود ۴۰۰ میلیون قبل و بعد عقب‌نشینی دچار اختلاف می‌شود. بنابراین در زمان کارشناسی ملک کلنگی و زمین باید میزان عقب‌نشینی را بررسی کنید و مشتریان را نسبت به قیمت زمین با احتساب این موضوع آگاه کنید.

4. صحبت با مالک اصلی

بسیاری از اوقات فردی به‌غیر از مالک اصلی برای فروش ملک اقدام می‌کند؛ بنابراین یک مشاور املاک حرفه‌ای نباید تنها به صحبت با فرد غیر از مالک اصلی قانع شود. دقت کنید اینکار بر روی زمان و انرژی شما تاثیر به‌سزایی دارد.

۴ نکته‌ی حقوقی برای مشاوران حرفه‌ای املاک

همانطور که در ابتدای این مقاله ذکر کردیم، مشاور املاک حرفه‌ای فردی است که بتواند به خریداران و فروشندگان مشاوره دهد؛ این مشاوره باید آگاه‌‌کننده، شفاف، دقیق و درست باشد. به‌طور کلی فرد مشاور باید بتواند در ۳ حوزه‌ی مربوط به مسائل مربوط به ملک (کارشناسی ملک)، مسائل حقوقی و مسائل مربوط به سرمایه‌گذاری در بازار املاک به مشتریان خود مشاوره بدهد. در این قسمت از مقاله ۴ نکته‌ی حقوقی که می‌تواند به شما کمک کند تا تبدیل به یک  مشاور املاک حرفه‌ای تبدیل شوید را بیشتر توضیح داده‌ایم.

نکته مهم برای مشاوران حرفه‌ای

1- احراز هویت و احراز مالکیت

هدف از احراز هویت، بررسی هویت فروشنده به واسطه‌ی مدارک شناسایی است. پس از این در مرحله‌ی احراز مالکیت باید سند ملک را بررسی کرده و اطلاعاتی نظیر اطلاعات مالک را از سند خارج کنید، سپس آن‌ها را با هویت مالک مطابقت دهید. بنابراین فرآیند احراز مالکیت و احراز هویت به‌همین آسانی انجام می‌شود؛ اما همین فرآیند ساده ممکن است به‌دلیل سادگی زیاد مورد بی‌توجهی قرار بگیرد. این موضوع در نهایت می‌تواند باعث به‌وجود آمدن مشکلات حقوقی فراوانی برای طرفین قرارداد و مشاور املاک شود. این نکته را فراموش نکنید که یک مشاور املاک حرفه‌ای هرگز هیچکدام از اقدامات حقوقی را فراموش نکرده و به تمامی نکات و جزئیات توجه می‌کند.

۲- گرفتن وجه نقد به جای چک

توصیه‌ی ما به تمامی مشاورین املاک این است که حتماً در مبایعه‌نامه قید کنند که فرد خریدار موظف بوده که در تاریخ تنظیم سند و تحویل ملک، وجه نقد را به فروشنده پرداخت کند. البته در نظر داشته باشید که انجام این امر از نظر حقوقی الزامی نبوده و توصیه‌ی ما به‌عنوان یک نکته مهم برای مشاوران حرفه‌ای در بازار املاک است.

۳- یک نکته برای مشاوران حرفه در خصوص املاک اوقافی

خرید و فروش املاک اوقافی نسبت به سایر املاک کمتر انجام می‌شود؛ ممکن است دلیل این امر مطلوب نبودن اطلاعات مشاورین املاک در زمینه‌ی این نوع املاک باشد. از سری سوالات متداول در مورد املاک اوقافی امکان دریافت وام برای این املاک است. مشاورین املاک باید مطلع باشند که تفاوت ملک اوقافی با ملک طلق، این است که ملک طلق شش دانگ عرصه و اعیان به مالک تعلق دارد؛ اما ملک اوقافی معمولاً عرصه وقف شده‌اند و اعیان به مالک تعلق داشته باشد، بر اساس قراردادی با اداره‌ی اوقاف از عرصه استفاده می‌شود. در نتیجه همان‌طوری که برای ملک طلق می‌توان وام گرفت، املاک اوقافی نیز برای دریافت وام مشکلی ندارند.

در خصوص خرید و فروش این املاک نیز باید گفت اگر صرفاً عرصه‌ی ملک وقف شده باشد، اعیان قابل خریدوفروش هستند، البته باید اجاره‌نامه‌ای که با اداره‌ی اوقاف به نام مالک فعلی بوده به نام خریدار جدید منتقل شود. در صورتی‌که اعیان و عرضه هر دو وقف شده باشند، دیگر امکان خریدوفروش و سند زدن وجود نخواهد داشت، بلکه صرفاً می‌توان تنها اجاره‌نامه‌ی ملک را به فرد خریدار منتقل کند.

۴- فروش ملک‌های وام‌دار

اگر مشتری از شما سوال بپرسد که آیا می‌توان ملک وام‌دار را فروخت؟ باید بدانید در فروش این نوع از املاک با دو موضوع مهم روبه‌رو هستید؛ موضوع اول گرو بودن سند ملک و دیگری این است که دو نفر از سوی مالک فعلی، برای دریافت وام ضمانت کرده‌اند. حال برای حل این ۲ مشکل ۳ راهکار وجود دارند. با توضیح این راهکارها می‌توانید مشاوره‌ی خوبی به مشتریان خود بدهید. این روش‌ها به شرح زیر هستند:

• فروشنده‌ی وام را تصفیه کند تا فک رهن ممکن شود.
• فروشنده یک سند جدید را به بانک معرفی کند تا آن وام به سند جدید منتقل شود.
• وام را به فرد خریدار منتقل کنید، پس از آن فرد خریدار ۲ نفر ضامن جدید را به بانک معرفی کند.

کلام پایانی

یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های یک مشاور املاک حرفه‌ای یادگیری مداوم است؛ حال ممکن است برای شما سوال شود که مشاوره حرفه‌ای املاک کیست؟ در حقیقت مشاور املاک حرفه‌ای فردی است که بتواند به مشتری مشاوره بدهد. در نهایت ما پنج نکته مهم برای مشاوران حرفه‌ای را توضیح داده‌ایم که متاسفانه از سوی بسیاری از افراد فعال در این حوزه، نادیده گرفته شده‌اند. شما چه نکات دیگری را برای تبدیل شدن به یک مشاور املاک حرفه‌ای در ذهن دارید؟ با ما در میان بگذارید.