مشاورین املاک برای انجام معاملات املاک تجاری، به چه نکاتی باید توجه داشته باشند؟
1403/05/04
معاملات املاک تجاری، به دلیل پیچیدگی‌های خاص خود، نیازمند دانش و ظرافت بیشتری نسبت به معاملات مسکونی هستند. مشاورین املاک در این زمینه، وظایف خطیرتری بر عهده دارند و باید با قوانین و مقررات مربوط به املاک تجاری به طور کامل آشنا باشند. در این مقاله، به برخی از نکات مهمی که مشاورین املاک باید در انجام معاملات املاک تجاری به آنها توجه داشته باشند، می‌پردازیم. آشنایی با این نکات، ضمن افزایش اعتماد و رضایت مشتریان، به کاهش ریسک معاملات و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی نیز کمک خواهد کرد.
مراحل خرید ملک تجاری
خرید ملک تجاری، به دلیل پیچیدگی‌های خاص خود، نیازمند دانش و آگاهی کافی در زمینه قوانین و مقررات مربوط به این حوزه است. در این بخش، قصد داریم به صورت گام‌به‌گام، مراحل خرید ملک تجاری را به شما شرح دهیم تا با اطمینان خاطر و بدون دغدغه قدم در این مسیر بگذارید.
خرید ملک تجاری
خرید ملک تجاری، چه برای سرمایه‌گذاری و چه برای شروع کسب و کار، فرآیندی پیچیده‌تر از خرید ملک مسکونی است. قوانین و مقررات خاص حاکم بر املاک تجاری، لزوم آگاهی و توجه بیشتر را در این زمینه به وجود می‌آورد. مراحل کلی خرید ملک تجاری به شرح زیر هستند.
مشخص کردن نوع فعالیت: اولین قدم در خرید ملک تجاری، تعیین نوع فعالیت مورد نظر شما است. این امر به شما کمک می‌کند تا در جستجوی ملک مناسب، معیارهای دقیق‌تری را مدنظر قرار دهید.
انتخاب منطقه: با توجه به نوع فعالیت خود، منطقه مناسب برای خرید ملک را انتخاب کنید. دسترسی به بازار هدف، امکانات حمل و نقل و قوانین و مقررات مربوط به کاربری املاک در هر منطقه، از جمله فاکتورهایی هستند که باید در نظر گرفته شوند.
جستجوی ملک: از طریق منابع مختلف مانند آگهی‌های روزنامه، وب‌سایت‌های املاک و یا مراجعه به مشاورین املاک معتبر، به جستجوی ملک مورد نظر خود بپردازید.
بازدید از ملک: پس از یافتن چند ملک مناسب، از آنها بازدید حضوری به عمل آورید. در بازدید از ملک، به نکاتی مانند متراژ، وضعیت ظاهری، امکانات و موقعیت ملک توجه کنید.
مذاکره و توافق: پس از انتخاب ملک مورد نظر، با مالک یا واسطه ملک بر سر قیمت نهایی و شرایط معامله مذاکره کنید.
انجام معامله: پس از توافق نهایی، با حضور در دفترخانه و با تنظیم اسناد و مدارک قانونی، معامله ملک را به طور رسمی انجام دهید.
انتقال سرقفلی مغازه
سرقفلی به عنوان حق مالکیت معنوی یک ملک تجاری، از اهمیت بالایی در معاملات املاک، به خصوص انتقال مغازه برخوردار است. در ادامه به بررسی مهمترین نکات حقوقی و قانونی مربوط به انتقال سرقفلی مغازه می‌پردازیم. مواردی که قبل از انتقال سرقفلی مغازه باید به آنها توجه کنید به شرح زیر هستند.
استعلام سند ملک: اولین قدم برای انتقال سرقفلی، استعلام سند ملک و بررسی وضعیت ثبتی آن است. با این کار می‌توانید از مالکیت قانونی ملک و عدم وجود هرگونه مشکل حقوقی مانند توقیف یا فک رهن مطمئن شوید.
کاربری ملک: کاربری ملک از جمله نکات مهمی است که باید قبل از انتقال سرقفلی مورد توجه قرار گیرد. در برخی موارد، تغییر کاربری ملک پس از انتقال سرقفلی امکان‌پذیر نیست یا با شرایط و ضوابط خاصی همراه است.
مبلغ سرقفلی: تعیین مبلغ سرقفلی مغازه بر اساس عوامل مختلفی مانند متراژ، موقعیت، قدمت ملک، نوع کاربری و ... انجام می‌شود. برای تعیین قیمت عادلانه سرقفلی، می‌توانید از نظر کارشناسان رسمی دادگستری یا مشاورین املاک مجرب استفاده کنید.
تنظیم مبایعه‌نامه: تنظیم مبایعه‌نامه از الزامات قانونی انتقال سرقفلی مغازه است. در این مبایعه‌نامه باید مشخصات دقیق طرفین معامله، مشخصات ملک، مبلغ سرقفلی، شرایط و تعهدات طرفین به طور کامل قید شود.
اخذ مجوزهای لازم: برای انتقال سرقفلی برخی از مشاغل، اخذ مجوزهای خاص از مراجع ذیصلاح الزامی است. قبل از انتقال، از وجود مجوزهای لازم برای فعالیت مورد نظر در ملک مورد نظر اطمینان حاصل کنید.
انتقال حق کسبه و پیشه
حق کسبه و پیشه به عنوان یکی از حقوق مالکیت معنوی، در بسیاری از کسب و کارها، به خصوص مشاغلی که در مکان‌های مشخصی مانند بازارها و مجتمع‌های تجاری فعالیت می‌کنند، از اهمیت بالایی برخوردار است. در ادامه به بررسی مهمترین نکات حقوقی و قانونی مربوط به انتقال حق کسبه و پیشه خواهیم پرداخت. نکات کلیدی در انتقال حق کسب و پیشه را در ادامه برای شما شرح داده‌ایم.
تعریف حق کسب و پیشه: حق کسب و پیشه به حقی اطلاق می‌شود که مستأجر در اثر حسن شهرت و فعالیت مستمر در محل کسب خود به دست می‌آورد و به موجب آن می‌تواند در صورت تخلیه محل، از موجر وجهی به عنوان حق کسب و پیشه دریافت کند.
شرایط انتقال حق کسب و پیشه: برای انتقال قانونی حق کسب و پیشه، رعایت شرایطی از جمله وجود سند اجاره رسمی، عدم تخلف مستأجر از مفاد قرارداد اجاره و رضایت موجر الزامی است.
مراحل انتقال حق کسب و پیشه: انتقال حق کسب و پیشه با تنظیم سند انتقال در دفترخانه اسناد رسمی و با حضور موجر و مستأجر و پرداخت حق انتقال توسط متصرف جدید انجام می‌شود.
نقش مشاور املاک در انتقال حق کسب و پیشه: مشاورین املاک به عنوان واسطه‌ای متخصص، می‌توانند با ارائه مشاوره حقوقی و آگاهی‌رسانی به موجر و مستأجر، فرآیند انتقال حق کسب و پیشه را به نحو صحیح و قانونی تسهیل بخشند.
بر اساس قوانین مشاورین املاک، کانون تخصصی مشاورین املاک با هدف ساماندهی و ارتقای سطح خدمات مشاوره املاک تشکیل شده است. این کانون وظایفی همچون صدور پروانه کسب، برگزاری دوره‌های آموزش قوانین مشاورین املاک و نظارت بر عملکرد آنها را بر عهده دارد. در قوانین جدید، تعهدات جدیدی برای مشاورین املاک در نظر گرفته شده است که از جمله آنها می‌توان به ارائه اطلاعات دقیق و به‌روز به موجر و مستأجر، تنظیم قراردادهای اجاره مطابق با قانون و ارائه مشاوره حقوقی در صورت نیاز اشاره کرد. مشاور املاک موظف است در فرآیند انتقال حق کسب و پیشه، از حقوق موجر و مستأجر به طور کامل صیانت کند و تمامی مراحل قانونی را به درستی انجام دهد.
قرارداد خرید ملک تجاری
همانطور که مستحضر هستید، قرارداد خرید و فروش یک باب مغازه یا قولنامه تجاری از جمله قراردادهایی است که صاحبان کسب و کار با آن سروکار دارند. با توجه به موقعیت و سند تجاری، املاک تجاری قیمتی به مراتب بالاتر از سایر املاک دارند. از این رو، هنگام خرید ملک تجاری، توجه ویژه به مفاد قرارداد برای به حداقل رساندن ریسک سرمایه‌گذاری شما حائز اهمیت است. نکات کلیدی برای عقد یک قرارداد امن به شرح زیر هستند.
احراز مالکیت
اطمینان حاصل کنید که فردی که ملک را به شما منتقل می‌کند، مالک اصلی ملک باشد یا از طرف مالک وکالت قانونی برای انجام این کار را داشته باشد. در مواردی که مالک در ایران حضور ندارد، حتماً وکالتنامه وکیل را به دقت بررسی کنید. وکالتنامه باید به طور شفاف به وکیل اجازه نقل و انتقال ملک و همچنین دریافت ثمن (مبلغ قرارداد) را بدهد. متأسفانه، بسیاری از وکالتنامه‌ها دارای نقص هستند و این امر می‌تواند در آینده مشکلات عدیده‌ای را برای شما به وجود آورد.
حق کسب و پیشه یا سرقفلی
قبل از خرید، وضعیت این حق در ملک را به طور کامل بررسی کنید. بدون وجود این حقوق، ارزش بسیاری از املاک تجاری به شدت کاهش می‌یابد و ممکن است متحمل ضرر مالی قابل توجهی شوید.
نکات حقوقی مهم برای خرید ملک تجاری
به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی خرید ملک تجاری نیازمند دانش و آگاهی کافی در زمینه مربوطه است. تغییراتی را در فرآیند خرید و فروش املاک، به خصوص املاک تجاری ایجاد به‌وجود آمده‌اند که توجه به آنها برای خریداران و فروشندگان این نوع املاک ضروری است. در ادامه ب ما همراه باشید تا نکات حقوقی مهم برای خرید ملک تجاری را با یکدیگر بررسی کنیم.
بررسی اسناد و مدارک ملک
اولین قدم برای بررسی حقوقی یک ملک تجاری، بررسی سند مالکیت آن است. سند مالکیت باید به نام شخص یا شرکتی باشد که قصد فروش ملک را دارد و هیچ‌گونه مغایرت یا شبهه‌ای در آن وجود نداشته باشد. برای املاک تجاری که بعد از سال 1352 ساخته شده‌اند، باید پروانه ساخت معتبر وجود داشته باشد. گواهی عدم خلاف سندی است که توسط شهرداری صادر می‌شود و نشان می‌دهد که ملک مورد نظر هیچ‌گونه تخلفی از نظر ساخت و ساز ندارد. بسته به نوع ملک تجاری، ممکن است به مدارک دیگری مانند گواهی پایان کار، مجوز فعالیت صنفی و غیره نیز نیاز باشد.
توجه به کاربری ملک
قبل از خرید ملک تجاری، حتماً به کاربری آن توجه کنید. کاربری ملک باید با نوع فعالیتی که شما قصد دارید در آن انجام دهید، مطابقت داشته باشد. تغییر کاربری املاک تجاری مراحل خاص خود را دارد و ممکن است با دشواری‌ها و هزینه‌های زیادی همراه باشد. برخی از املاک تجاری دارای محدودیت‌های قانونی مانند عدم امکان اخذ مجوز برای برخی از مشاغل یا ساعات کاری محدود هستند. قبل از خرید، حتماً از این محدودیت‌ها آگاهی کسب کنید.
تنظیم قرارداد دقیق
تنظیم یک قرارداد دقیق و کامل از مهمترین اقداماتی است که باید در هنگام خرید ملک تجاری انجام دهید. در این قرارداد باید تمام شرایط و تعهدات طرفین معامله به طور واضح و شفاف ذکر شود. در قرارداد باید مواردی مانند مشخصات دقیق ملک، ثمن معامله، نحوه پرداخت ثمن، شرایط فسخ قرارداد، تعهدات خریدار و فروشنده و غیره به طور کامل قید شود. برای تنظیم قرارداد خرید ملک تجاری، حتماً از یک مشاور حقوقی متخصص در امور املاک و مستغلات استفاده کنید.
توجه به قوانین جدید مشاورین املاک
در سال‌های اخیر، قوانین جدیدی برای فعالیت مشاورین املاک وضع شده است که خریداران و فروشندگان املاک باید از آنها آگاهی داشته باشند. دریافت کد رهگیری معاملات املاک، الزام به ارائه مشاوره حقوقی به مشتریان، تعهد به رازداری و عدم سوء استفاده از اطلاعات مشتریان از جمله مواردی هستند که در قوانین جدید مشاورین املاک به آنها توجه شده است. برای انجام معاملات ملکی، حتماً از مشاور املاکی استفاده کنید که دارای پروانه کسب معتبر از اتحادیه مشاورین املاک باشد.
احتیاط در معاملات قولنامه‌ای
تا حد امکان از انجام معاملات قولنامه‌ای املاک تجاری خودداری کنید. معاملات قولنامه‌ای از نظر حقوقی ضمانت اجرایی ضعیف‌تری نسبت به معاملات سند رسمی دارند و ممکن است در آینده برای شما مشکلاتی ایجاد کنند. در اسرع وقت بعد از انجام معامله، برای تنظیم سند رسمی ملک در دفترخانه اقدام کنید.
خرید ملک تجاری یک سرمایه‌گذاری مهم است که نیازمند دقت و توجه زیادی است. قبل از خرید، حتماً از تمام جوانب حقوقی و فنی موضوع آگاهی کسب کنید و در صورت نیاز از مشاوران متخصص کمک بگیرید.
نکات مهم برای خرید مغازه
خرید مغازه می‌تواند یک سرمایه‌گذاری پرسود و گامی مهم در جهت راه‌اندازی کسب‌وکار شما باشد. با این حال، برای انجام یک معامله موفق و بدون دردسر، باید به نکات مهمی توجه کنید. در این قسمت، به بررسی برخی از مهمترین نکات برای خرید مغازه می‌پردازیم.
موقعیت و دسترسی
اولین قدم برای انتخاب مغازه، انتخاب یک مکان مناسب است. مغازه شما باید در جایی باشد که به مشتریان هدف شما دسترسی داشته باشد. عواملی مانند ترافیک، پارکینگ، نزدیکی به وسایل حمل و نقل عمومی، نوع فعالیت‌های تجاری در همسایگی و میزان رقابت را باید در نظر بگیرید. قبل از خرید، حتماً از وضعیت محله و میزان رونق کسب‌وکار در آن منطقه اطلاع کسب کنید.
ویژگی‌های فیزیکی مغازه
متراژ مغازه باید متناسب با نوع کسب‌وکار شما باشد. به فضای کافی برای انبار، ویترین، محل کار و رفت و آمد مشتریان نیاز دارید. به وضعیت بنای مغازه، تأسیسات، سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی، نورپردازی و موارد ایمنی توجه کنید. بررسی کنید که آیا امکان تغییر دکوراسیون و ایجاد تغییرات در ساختار مغازه وجود دارد یا خیر.
بررسی اسناد و مدارک
حتماً از صحت سند مالکیت و عدم وجود هرگونه مشکلات حقوقی مانند مشارکت، رهن، توقیف و غیره اطمینان حاصل کنید. برای برخی از کسب‌وکارها به مجوزهای خاصی از طرف ادارات مربوطه نیاز است. قبل از خرید، از وجود این مجوزها برای مغازه اطمینان حاصل کنید. در مورد مالیات‌ها و عوارض مربوط به مغازه پرس و جو کنید.
نکات حقوقی خرید مغازه
خرید مغازه می‌تواند یک سرمایه‌گذاری پرسود و گامی مهم در جهت استقلال شغلی شما باشد. با این حال، پیچیدگی‌های حقوقی این نوع معاملات، لزوم آگاهی و احتیاط را دوچندان می‌کند. در این بخش، به بررسی نکات حقوقی حائز اهمیت در خرید مغازه می‌پردازیم تا با دیدی باز و گامی مطمئن، به استقبال این معامله مهم بروید.
بررسی اسناد و مدارک
اولین قدم، بررسی اصالت و سلامت سند مغازه است. از طریق استعلام در اداره ثبت اسناد و املاک، از وجود هرگونه شکایت، فک رهن، بازداشت یا تعهدات بر روی سند اطمینان حاصل کنید. کاربری تجاری مغازه را بررسی کنید. مغازه باید مجوز فعالیت مناسب با نوع شغلی مد نظر شما را از مراجع ذیصلاح داشته باشد. از وجود و وضعیت انشعابات آب، برق، گاز و تلفن اطمینان حاصل کنید. همچنین به نام کسی که هزینه اتصal این انشعابات را پرداخت کرده است توجه کنید.
حق کسب و پیشه یا سرقفلی
تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی را مشخص کنید و در صورت وجود هر کدام، شرایط واگذاری آنها را به طور دقیق در قرارداد ذکر کنید. از سابقه فعالیت مغازه و مالک قبلی اطمینان حاصل کنید. مواردی مانند وجود شکایت از صاحب مغازه یا پلمب مغازه را بررسی کنید.
تنظیم قرارداد
قرارداد خرید مغازه باید شامل کلیه اطلاعات مربوط به مغازه، شرایط پرداخت، تعهدات طرفین و موارد فسخ قرارداد باشد. برای تنظیم قرارداد از مشاور حقوقی یا کارشناس مربوطه استفاده کنید تا از جهات قانونی آن اطمینان حاصل کنید.
مراحل انتقال سند تجاری
انتقال سند ملکی، چه مسکونی و چه تجاری، فرآیندی پیچیده و حائز اهمیت است که نیازمند آگاهی است. به شرح گام به گام مراحل انتقال سند تجاری می‌پردازیم تا با گذراندن این مراحل به طور صحیح، معامله‌ای امن و بی‌دغدغه را تجربه کنید.
تنظیم مبایعه‌نامه
مبایعه‌نامه باید شامل مشخصات دقیق طرفین معامله، مشخصات ثمن معامله (قیمت نهایی)، شرایط پرداخت، تاریخ تنظیم سند رسمی، تعهدات طرفین و همچنین شرایط فسخ قرارداد باشد. رای تنظیم مبایعه‌نامه می‌توانید از مشاور املاک یا وکیل متخصص در امور ملکی کمک بگیرید تا از نظر حقوقی ایراد و نقصی در آن وجود نداشته باشد.
مراجعه به دفتر اسناد رسمی
با توجه به محل ملک، دفترخانه‌ای را برای تنظیم سند رسمی انتخاب کنید. مدارک لازم برای انتقال سند تجاری، شامل مبایعه‌نامه، مدارک هویتی طرفین، سند ملک، گواهی پایان کار یا گواهی عدم خلاف، مفاصا حساب مالیات و عوارض شهرداری و سایر مدارک مورد نیاز حسب مورد هستند. در دفترخانه، مدارک ارائه شده توسط طرفین به دقت بررسی و در صورت وجود نقص، جهت رفع آن به شما تذکر داده می‌شود.
امضای سند رسمی
قبل از امضای سند رسمی، حتماً تمام مفاد آن را به طور دقیق مطالعه کنید و از مطابقت آن با مفاد مبایعه‌نامه اطمینان حاصل کنید. پس از تأیید نهایی، شما و طرف دیگر معامله با حضور صاحب دفترخانه و شهود مورد اعتماد، سند را امضاء و اثر انگشت خود را در آن درج می‌کنید.
پرداخت هزینه‌ها
پس از امضای سند، شما و طرف دیگر معامله باید هزینه‌های ثبتی و دفترخانه را بپردازید. میزان این هزینه‌ها با توجه به مبلغ معامله و ارزش ملک تعیین می‌شود. در معاملات ملک تجاری، مشتري موظف به پرداخت مالیات مُسکن و ارزش افزوده می‌باشد. میزان این مالیات با توجه به ارزش ملک و نرخ قانونی مالیات در زمان معامله محاسبه می‌شود.
تحویل ملک
پس از انجام تمام مراحل و پرداخت هزینه‌ها، ملک به طور رسمی به نام خریدار سند خورده و آماده تحویل است.
مدارک مورد نیاز هنگام انتقال سند ملک تجاری
انتقال سند ملک تجاری، چه برای خریدار و چه برای فروشنده، فرآیندی مهم و حساس است که نیازمند ارائه مدارک و اسناد مختلف می‌باشد. در این محتوا، به ارائه لیست کامل مدارک مورد نیاز هنگام انتقال سند ملک تجاری می‌پردازیم تا با خیالی آسوده و بدون دغدغه به انجام این امر بپردازید.
مدارک هویتی طرفین معامله
اسناد و مدارک مربوط به ملک
سایر مذارک( مبایعه نامه، کد رهگیری و وکالت نامه)
کلام پایانی
خرید و فروش املاک تجاری، به دلیل پیچیدگی‌های خاص خود، نیازمند دانش و ظرافت بیشتری نسبت به معاملات مسکونی هستند. در این مقاله، به برخی از نکات مهمی که مشاورین املاک و خریداران و فروشندگان املاک تجاری باید به آنها توجه داشته باشند، پرداختیم.
|
||||
|---|---|---|---|---|
| 0 | 0 | 0 | 0 |
سوالات متداول
ارسال دیدگاه