عرصه و اعیان ملک چیست

هنگام خرید ملک، اصطلاحات «عرصه» و «اعیان» به گوشتان می‌خورد. شاید در ابتدا این اصطلاحات کمی گیج‌کننده به نظر برسند، اما درک تفاوت آن‌ها برای خریدی آگاهانه و بدون دردسر ضروری است. در این مقاله از دیرباز، به طور کامل به بررسی عرصه و اعیان ملک می‌پردازیم و تفاوت‌های آن‌ها را به زبان ساده توضیح می‌دهیم. با مطالعه این مقاله، به درک کاملی از این دو مفهوم کلیدی در معاملات ملکی خواهید رسید و با اعتماد به نفس بیشتری می‌توانید برای خرید ملک اقدام کنید. پس اگر قصد خرید ملک دارید، خواندن این مقاله را از دست ندهید!

عرصه و اعیان

در دنیای پیچیده معاملات ملکی، آشنایی با اصطلاحات تخصصی از اهمیت بالایی برخوردار است. دو مفهوم کلیدی در این زمینه، عرصه و اعیان هستند که درک درست آن‌ها، گامی مهم در مسیر خریدی آگاهانه و بدون دردسر محسوب می‌شود. عرصه و اعیان چیست؟ به زمین و مساحت کل ملکی که بنا بر روی آن ساخته شده است، عرصه می‌گویند. به عبارتی دیگر، عرصه بستر و پایه اصلی اعیان است؛ به هر آنچه که بر روی زمین ساخته شده است، اعیان می‌گویند. این ساخت و ساز می‌تواند شامل بناهای مسکونی، تجاری، اداری و یا هر نوع ساختار دیگری باشد.

عرصه و عیان در مالکیت، ارزش، قابلیت نقل و انتقال با یکدیگر تفاوت دارند، یعنی عرصه و اعیان می‌توانند مالکیت‌های جداگانه‌ای داشته باشند. در برخی موارد، مالکیت هر دو عرصه و اعیان در اختیار یک شخص است، اما در مواردی مانند زمین‌های موقوفی، مالکیت عرصه و اعیان از هم تفکیک می‌شود. به طور کلی، ارزش عرصه از اعیان بیشتر است. دلیل این امر، ماندگاری و ثبات بیشتر عرصه در مقایسه با اعیان است که با گذشت زمان دچار استهلاک و فرسودگی می‌شود. همچنین عرصه و اعیان به طور جداگانه قابل نقل و انتقال هستند. به عنوان مثال، مالک می‌تواند عرصه را بدون اعیان و یا اعیان را بدون عرصه به شخص دیگری واگذار کند.

چگونگی تفکیک و محاسبه عرصه و اعیان

در معاملات ملکی، تفکیک و محاسبه عرصه و اعیان از اهمیت بالایی برخوردار است. عرصه به زمین و مساحت کل ملک و اعیان به ساخت و سازهای انجام شده بر روی آن زمین گفته می‌شود. تفکیک این دو مفهوم به محاسبه دقیق‌تر عوارض و مالیات، تقسیم عادلانه‌تر ملک در هنگام ارث و حل اختلافات حقوقی کمک می‌کند. حال در این قسمت از مقاله با ما همراه باشید تا مراحل تفکیک عرضه و عیان را با یکدیگر بیشتر بررسی کنیم.

ارائه درخواست

متقاضی تفکیک عرصه و اعیان باید با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک، درخواست خود را به صورت کتبی ارائه دهد.

ارائه مدارک

مدارک مورد نیاز برای تفکیک عرصه و اعیان شامل سند مالکیت، گواهی پایان کار، نقشه یو‌تی‌ام ملک و ... است.

کارشناسی ملک

پس از ارائه مدارک، کارشناس اداره ثبت اسناد و املاک به محل ملک مراجعه و با بررسی و اندازه‌گیری، ارزش عرصه و اعیان را تعیین می‌کند.

صدور صورت مجلس تفکیکی

پس از انجام کارشناسی، صورت مجلس تفکیکی تنظیم و به متقاضی ارائه می‌شود.

پرداخت هزینه‌ها

متقاضی باید هزینه‌های مربوط به تفکیک عرصه و اعیان را به اداره ثبت اسناد و املاک پرداخت کند.

دریافت سند تفکیکی

پس از طی مراحل فوق، سند تفکیکی عرصه و اعیان صادر و به متقاضی تحویل داده می‌شود.

در نظر داشته باشید در هنگام تفکیک عرصه و اعیان، باید به ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری توجه شود؛ همچنین برای انجام تفکیک عرصه و اعیان، می‌توانید از خدمات کارشناسان رسمی دادگستری و وکلای متخصص در امور ملکی استفاده کنید. تفکیک و محاسبه عرصه و اعیان فرآیندی پیچیده و تخصصی است که به دقت و ظرافت بالایی نیاز دارد. با سپردن این کار به متخصصان مجرب، می‌توانید از بروز هرگونه مشکل در آینده جلوگیری کنید.

تفکیک عرصه

تفکیک عرصه به فرآیندی اطلاق می‌شود که در آن، یک قطعه زمین به چند قطعه مجزا تقسیم می‌شود. این کار می‌تواند به دلایل مختلفی مانند فروش قطعات زمین به صورت جداگانه، ایجاد مجتمع‌های مسکونی یا تجاری و یا تغییر کاربری زمین انجام شود. مراحل تفکیک عرصه شامل ارائه درخواست به اداره ثبت اسناد و املاک، ارائه مدارک مورد نیاز، کارشناسی ملک، صدور صورت مجلس تفکیکی، پرداخت هزینه‌ها و دریافت سند تفکیکی است. از سری نکاتی که هنگان تفکیک عرصه باید به آنها توجه کرد، می‌توان به رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری، تعیین دقیق مساحت و حدود هر قطعه زمین، دریافت مجوزهای لازم از مراجع ذیصلاح و انجام کارشناسی دقیق توسط کارشناس رسمی دادگستری اشاره کرد. تفکیک عرصه می‌تواند مزایای مختلفی مانند افزایش ارزش زمین، سهولت در نقل و انتقال و مدیریت بهتر زمین را به همراه داشته باشد.

تفکیک اعیان

تفکیک اعیان به فرآیندی اطلاق می‌شود که در آن، یک بنای واحد به چند واحد مجزا تقسیم می‌شود. این کار می‌تواند به دلایل مختلفی مانند فروش واحدها به صورت جداگانه، تغییر کاربری واحدها و یا تقسیم ارث انجام شود. مراحل تفکیک اعیان شامل ارائه درخواست به اداره ثبت اسناد و املاک، ارائه مدارک مورد نیاز، کارشناسی ملک، صدور صورت مجلس تفکیکی، پرداخت هزینه‌ها و دریافت سند تفکیکی است. تفکیک اعیان می‌تواند مزایای مختلفی مانند افزایش ارزش ملک، سهولت در نقل و انتقال و مدیریت بهتر ملک را به همراه داشته باشد.

قدرالسهم یا سهم اعیان از عرصه

قدرالسهم یا سهم اعیان از عرصه به نسبت سهم هر واحد آپارتمان از زمین کل مجتمع گفته می‌شود. به عبارت دیگر، قدرالسهم نشان می‌دهد که هر واحد آپارتمان چه مقدار از زمین زیربنای مجتمع را به خود اختصاص داده است. محاسبه قدرالسهم معمولاً توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود. کارشناس با در نظر گرفتن مساحت هر واحد آپارتمان، مساحت کل زمین و ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری، قدرالسهم هر واحد را تعیین می‌کند. قدرالسهم در موارد مختلفی مانند تخریب و بازسازی مجتمع، تقسیم ارث و فروش آپارتمان از اهمیت بالایی برخوردار است. در مورد قدرالسهم باید به نکاتی مانند اینکه قدرالسهم در سند مالکیت هر واحد آپارتمان درج می‌شود و هرچه قدرالسهم یک واحد آپارتمان بیشتر باشد، ارزش آن واحد نیز بیشتر خواهد بود؛ همچنین در هنگام خرید آپارتمان، به قدرالسهم آن توجه کنید.

عرصه و اعیان ملک چیست

تقسیم عرصه و اعیان میان وراث

تقسیم عرصه و اعیان میان وراث فرآیندی پیچیده و تخصصی است که به دقت و ظرافت بالایی نیاز دارد. در این فرآیند، باید سهم هر یک از وراث از زمین و بنای ملک به طور عادلانه تعیین و سپس تفکیک و تقسیم شود. در ادامه برای شما مراحل تقسیم عرصه و اعیان میان وراث را بیشتر توضیح خواهیم داد.

1. ارائه درخواست: وراث باید با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک، درخواست خود را برای تقسیم عرصه و اعیان به صورت کتبی ارائه دهند.
2. ارائه مدارک: مدارک مورد نیاز برای تقسیم عرصه و اعیان شامل گواهی انحصار وراثت، سند مالکیت، استعلامات ثبتی و ... است.
3. کارشناسی ملک: کارشناس رسمی دادگستری با بررسی و ارزیابی ملک، ارزش عرصه و اعیان را تعیین می‌کند.
4. تعیین سهم الارث: سهم هر یک از وراث از عرصه و اعیان با توجه به قانون ارث و فرایند انحصار وراثت تعیین می‌شود.
5. تنظیم توافقنامه: وراث می‌توانند با توافق یکدیگر، نحوه تقسیم عرصه و اعیان را تعیین و در قالب یک توافقنامه به امضای خود برسانند.
6. صدور سند تفکیکی: در صورت توافق نکردن وراث، اداره ثبت اسناد و املاک با توجه به نظر کارشناس و سهم الارث هر یک از وراث، سند تفکیکی عرصه و اعیان را صادر می‌کند.

تقسیم عرصه و اعیان میان وراث می‌تواند چالش‌های مختلفی را به همراه داشته باشد. به همین دلیل، توصیه می‌شود که وراث برای انجام این فرآیند از خدمات متخصصان مجرب استفاده کنند.

عرصه و اعیان در زمینهای اوقافی

در زمین‌های اوقافی، عرصه متعلق به موقوفه و اعیان متعلق به شخص ثالث است. به عبارت دیگر، مالکیت زمین وقفی در اختیار موقوفه است و بناهایی که بر روی آن ساخته می‌شود، به شخص ثالث تعلق دارد. برای واگذاری زمین‌های اوقافی دو روش اجاره و احیاء وجود دارند؛ در راهکار اجاره موقوفه می‌تواند زمین را به صورت اجاره به اشخاص واگذار کند. در این حالت، مستاجر می‌تواند با پرداخت اجاره، از زمین برای ساخت و ساز یا سایر مقاصد استفاده کند. در برخی موارد، موقوفه زمین را به صورت احیاء به اشخاص واگذار می‌کند. در این حالت، مستاجر موظف است با پرداخت مبلغی به موقوفه، زمین را آباد و احیا کند و سپس از آن به صورت مسکونی، تجاری یا کشاورزی استفاده کند. درباره ارزش عرصه و اعیان در زمین‌های اوقافی باید گفت، ارزش عرصه زمین‌های اوقافی به دلیل موقوفه بودن، به طور قابل توجهی کمتر از ارزش عرصه زمین‌های آزاد است و ارزش اعیان زمین‌های اوقافی به عوامل مختلفی مانند نوع بنا، مساحت، سن بنا و ... بستگی دارد.

نکاتی که باید در مورد عرصه و اعیان در زمین‌های اوقافی به آن‌ها توجه کرد به شرح زیر هستند:

• مدت اجاره: مدت اجاره زمین‌های اوقافی معمولاً به صورت بلندمدت (۹۹ ساله) است.
• شروط اجاره: موقوفه می‌تواند در قرارداد اجاره، شروطی را برای مستاجر تعیین کند.
• تمدید اجاره: در صورت تمایل مستاجر، اجاره زمین وقفی پس از اتمام مدت می‌تواند تمدید شود.
• فروش اعیان: مستاجر می‌تواند اعیان بنا شده بر روی زمین وقفی را به شخص ثالث بفروشد.

عرصه و اعیان زمین کشاورزی

در زمین‌های کشاورزی، عرصه به زمین و خاک آن و اعیان به تاسیسات و بناهای ساخته شده بر روی آن مانند چاه آب، انبار، استخر و ... اشاره دارد. درباره مالکیت عرصه و اعیان در زمین کشاورزی باید گفت عرصه زمین کشاورزی می‌تواند به صورت ملکی یا موقوفه باشد و اعیان زمین کشاورزی می‌تواند متعلق به مالک عرصه یا شخص ثالث باشد. در برخی موارد، مالکیت عرصه و اعیان زمین کشاورزی در یک شخص واحد جمع می‌شود.

ارزش عرصه زمین کشاورزی به عوامل مختلفی مانند نوع خاک، مساحت، موقعیت مکانی و ... بستگی دارد. ارزش اعیان زمین کشاورزی به نوع تاسیسات و بناهای ساخته شده بر روی آن و همچنین سن و وضعیت آنها بستگی دارد. دقت کنید در هنگام معامله زمین کشاورزی، باید به عرصه و اعیان آن توجه کرد و ارزش هر کدام را به طور جداگانه تعیین کرد. در برخی موارد، ممکن است عرصه و اعیان زمین کشاورزی به صورت جداگانه به اشخاص مختلف واگذار شود.

منظور از شش دانگ عرصه و اعیان چیست؟

شش دانگ اصطلاحی است که در اسناد مالکیت به کار می‌رود و به مالکیت کامل یک ملک اشاره دارد. منظور از شش دانگ عرصه و اعیان این است که مالک، صاحب تمام و کمال زمین و بنای آن ملک است و هیچ شخص دیگری در آن سهمی ندارد. از سری مزایای شش دانگ عرصه و اعیان می‌توان به امکان نقل و انتقال آسان ملک، امکان دریافت وام و امنیت خاطر از مالکیت اشاره کرد.

سند تک برگ عرصه و اعیان چیست؟

سند تک برگ عرصه و اعیان سندی است که به مالکیت کامل یک ملک (شامل زمین و بنا) اشاره دارد و تمام اطلاعات مربوط به آن ملک را در یک برگ درج می‌کند. این سند در قالب جدید اسناد مالکیت توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود. این سند از مزایایی مانند جلوگیری از جعل و کلاهبرداری، دسترسی آسان به اطلاعات، کاهش دعاوی ملکی و سهولت در نقل و انتقال ملک برخوردار است. برای دریافت سند تک برگ عرصه و اعیان باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و پس از تقاضای صدور سند تک برگ برای ملک مذارک مورد نیاز را ارائه دهید؛ در نهایت متقاضی باید هزینه‌های مربوط به صدور سند تک برگ را پرداخت کند.

کلام پایانی

در این مقاله به طور مفصل به بررسی عرصه و اعیان و تفکیک آنها پرداختیم. عرصه به زمین و مساحت کل ملک و اعیان به ساخت و سازهای انجام شده بر روی آن زمین گفته می‌شود. تفکیک و محاسبه عرصه و اعیان در معاملات ملکی، تقسیم ارث و حل اختلافات حقوقی از اهمیت بالایی برخوردار است. همچنین به بررسی تفکیک عرصه و اعیان، قدرالسهم، تقسیم عرصه و اعیان میان وراث، عرصه و اعیان در زمین‌های اوقافی و کشاورزی، شش دانگ عرصه و اعیان و سند تک برگ عرصه و اعیان پرداختیم. درک مفاهیم عرصه و اعیان، تفکیک و محاسبه آنها، ضوابط و مقررات مربوطه و همچنین آشنایی با اصطلاحات مرتبط مانند قدرالسهم، سند تک برگ و ... برای هر فردی که قصد معامله ملک، ساخت و ساز یا هرگونه فعالیت مرتبط با املاک را دارد، ضروری است. با مطالعه این مقاله و کسب اطلاعات کافی در این زمینه، می‌توانید با آگاهی و دقت بیشتر در معاملات ملکی حاضر شده و از بروز مشکلات و چالش‌های احتمالی در آینده جلوگیری کنید.