صلح نامه ملک چیست

صلح نامه ملک، قراردادی است که در آن، مصالح (واگذارنده) به طور بلاعوض و بدون دریافت عوض، مالکیت تمام یا قسمتی از یک ملک را به متصالح (گیرنده) منتقل می‌کند. این سند در قالب یک قرارداد رسمی و با حضور دو شاهد تنظیم می‌شود و به امضای طرفین می‌رسد. صلح نامه ملک، جایگزینی برای مبایعه نامه (معروف به قولنامه) محسوب می‌شود و در شرایطی خاص، می‌تواند مزایایی را برای طرفین معامله به همراه داشته باشد. در این مقاله، به بررسی صلح نامه ملک، کاربردها و مزایای آن می‌پردازیم و به سوالاتی از قبیل صلح نامه ملک چیست و در چه شرایطی به کار می‌رود؟ پاسخ خواهیم داد. 

قراداد صلح چیست؟

قرارداد صلح یک توافق قانونی بین دو یا چند طرف است که برای حل و فصل یک اختلاف یا مناقشه به صورت مسالمت آمیز منعقد می‌شود. این قرارداد به جای مراجعه به مراجع قضایی، راه حلی را برای حل و فصل اختلاف ارائه می‌دهد و به حفظ روابط طرفین کمک می‌کند. در ادامه شرایط اساسی صحت قرارداد صلح را شرح داده‌ایم.

• اهلیت طرفین: طرفین قرارداد صلح باید از نظر قانونی اهلیت لازم برای انعقاد قرارداد را داشته باشند.
•  رضایت طرفین: رضایت طرفین برای انعقاد قرارداد صلح ضروری است و هیچ‌کدام از طرفین نباید تحت اکراه یا اجبار قرار بگیرند.
•  موضوع معین: موضوع قرارداد صلح باید معین و مشخص باشد و طرفین باید در مورد آن توافق داشته باشند.
•  مشروعیت: موضوع و شرایط قرارداد صلح باید مشروع و قانونی باشد.

صلح نامه ملک یا قرارداد صلح چیست؟    

صلح نامه ملک یا قرارداد صلح، سندی است که در آن، یک شخص (مصالح) به طور بلاعوض و بدون دریافت وجهی، مالکیت تمام یا قسمتی از یک ملک را به شخص دیگر (متصالح) منتقل می‌کند. این سند در قالب یک قرارداد رسمی و با حضور دو شاهد تنظیم می‌شود و به امضای طرفین می‌رسد. صلح نامه ملک کاربردهای مختلفی دارد و می‌تواند در شرایطی خاص، جایگزینی برای مبایعه نامه (معروف به قولنامه) باشد.
از کاربردهای صلح نامه ملک می‌توان به حل و فصل اختلافات ملکی، بخشش ملک و انتقال مالکیت ملک به ورثه اشاره کرد. در واقع صلح نامه می‌تواند برای حل و فصل اختلافات ملکی بین دو یا چند نفر، برای بخشش تمام یا قسمتی از یک ملک به شخص دیگر و انتقال مالکیت ملک به ورثه بدون نیاز به طی مراحل قانونی انحصار وراثت به کار رود.

همچنین صلح نامه مزایای بسیاری دارد، برای مثال صلح نامه در مقایسه با مبایعه نامه، فرآیند انتقال مالکیت را سریع‌تر می‌کند و در مقایسه با مبایعه نامه، هزینه‌های نقل و انتقال ملک را به طور قابل توجهی کاهش می‌دهد. در برخی موارد، صلح نامه می‌تواند از پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک معاف باشد.
در زمان تنظیم صلح نامه ملک باید برخی نکات را رعایت کنید. برای تنظیم صلح نامه، بهتر است از یک وکیل متخصص در امور ملکی کمک بگیرید تا از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود و تمام توافقات طرفین باید به طور شفاف و دقیق در صلح نامه درج شود. بهتر است برای اعتبار بیشتر و جلوگیری از سوء استفاده، صلح نامه باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود.

مبایعه‌نامه چیست

انواع صلح نامه ملک

صلح نامه‌های ملک بر اساس نوع و نحوه انتقال منافع و مالکیت ملک به دو دسته کلی صلح نامه معوض و صلح نامه غیر معوض تقسیم می‌شوند.

• صلح نامه معوض

در این نوع صلح نامه، مصالح (واگذارنده) در مقابل انتقال مالکیت یا منافع ملک، عوضی (مانند پول یا کالایی) از متصالح (گیرنده) دریافت می‌کند. صلح نامه معوض از نظر ماهیت شبیه به مبایعه نامه (معروف به قولنامه) است، اما با این تفاوت که در صلح نامه، انتقال مالکیت به صورت بلاعوض و بدون دریافت عوض انجام می‌شود.

• صلح نامه غیر معوض

در این نوع صلح نامه، مصالح بدون دریافت هیچ گونه عوضی، مالکیت یا منافع ملک خود را به متصالح منتقل می‌کند. صلح نامه غیر معوض در موارد مختلفی مانند بخشش ملک به فرزندان یا اقوام و یا حل و فصل اختلافات ملکی به کار می‌رود.
علاوه بر این دو دسته کلی، صلح نامه‌های ملک را می‌توان بر اساس نوع منافع منتقل شده به دسته‌های صلح عمری و صلح رقبی نیز تقسیم کرد. در صلح عمری مصالح منافع ملک خود را برای مدت عمر خود یا شخص ثالث به متصالح منتقل می‌کند؛ در صلح رقبی نیز مصالح حق استفاده از منافع ملک خود را برای مدت معینی به متصالح منتقل می‌کند.

انتخاب نوع صلح نامه به شرایط و نیازهای طرفین معامله بستگی دارد. برای مثال، اگر قصد دارید ملکی را به طور بلاعوض به فرزندتان ببخشید، صلح نامه غیر معوض مناسب‌تر است. اما اگر قصد دارید ملکی را برای مدت معینی به شخص دیگری واگذار کنید، صلح نامه رقبی گزینه مناسب‌تری خواهد بود.

متن قرارداد صلح نامه ملک شامل چه مواردی است؟

محتوای صلح نامه ملک به نوع صلح نامه (معوض یا غیر معوض) و شرایط و نیازهای طرفین معامله بستگی دارد. با این حال، به طور کلی، متن صلح نامه ملک شامل مشخصات طرفین، موضوع صلح، شرایط صلح، مشخصات شهود، امضای طرفین و شهود می‌شود. علاوه بر موارد ذکر شده، ممکن است در صلح نامه موارد دیگری نیز به تناسب شرایط و نیازهای طرفین معامله درج شود.

نمونه صلح نامه ملک 

در این قسمت از مقاله برای شما نمونه صلح نامه ملک را به‌نمایش می‌گذاریم.
مصالح :  خانم/آقای ........ به شماره شناسنامه ...... صادره از...... به کدملی .......... به نشانی ........... .
متصالح : خانم/آقای ........ به شماره شناسنامه ...... صادره از ...... به کدملی .......... به نشانی .......... .
مورد صلح : کلیه حقوق راجع به شش دانگ ملکیت و عرصه و اعیان به انضمام  حق کسب، پیشه یا تجارت و سرقفلی یک واحد تجاری (مغازه) به پلاک ثبتی ........................ واقع در ...................... با تمامی توابع و ملحقات و آنچه که در سند مالکیت آمده اعم از پارکینگ و انباری و نیز انشعابات آب و برق و گاز و تلفن منصوب در آن که متعاقب تنظیم این صلحنامه و در خصوص واگذاری کلیه حقوق ناشی از مالکیت مورد صلح موصوف، سند انتقال قطعی تنظیم نماید. با این صلحنامه دیگر مصالح نسبت به مالکیت واحد تجاری مذکور ادعایی نخواهد داشت.
مبلغ قرارداد: مبلغ ................ ریال وجه رایج که تماماً نقداً بنا به اقرار به مصالح تسلیم و تادیه گردیده.

شرایط قرارداد صلح

الف) مصالح به موجب این صلحنامه کلیه حقوق ناشی از مالکیت خود را به طرف دیگر صلح نموده و هیچ گونه ادعایی در این خصوص نخواهد داشت.
ب) هیچ گونه اختیار فسخ معامله در این معامله درج نشده و طرفین جز با اقاله حق بر هم زدن معامله را ندارند.
ج) متصالح  هر زمان که تقاضا نماید مصالح  باید مورد صلح و متعلق حق دیگری را تحویل مالک این صلح نامه بدهد.در غیر اینصورت طرف مقابل (متصالح) حق هر نوع شکایت را خواهد داشت. 
د) پرداخت هزینه های انتقال اعم از هزینه فک رهن و مالیات به نقل و انتقال و عوارض شهرداری و هزینه ثبت به عهده خود انتقال گیرنده است.
ه).......................
ط).......................
ی).......................
ک).......................
ل).......................
م).........................
ن).......................
این قرارداد فی مابین مصالح و متصالح در کمال صحت عقل و سلامت و اراده و بدون اجبار و اکراه تنظیم گردید.
کلیه معاملات و قراردادهای مغایر با متن این صلح نامه بین مصالح با افراد دیگر باطل و بی اعتبار بوده و فاقد اثر است. مصالح تعهد نموده و اقرار می نماید که هیچ گونه معامله و عقد تملیکی مفاد این صلح نامه منعقد ننموده است. و در صورت وجود هر گونه عقد قبل یا بعد از این قرارداد عقد مذکور بی اعتبار است.
امضا صلح کننده:
امضا صلح گیرنده:
امضا شاهد:

در چه شرایطی صلح نامه ملک به جای سایر قراردادها استفاده می‌شود؟

صلح نامه ملک در شرایطی خاص می‌تواند جایگزینی برای سایر قراردادهای ملکی مانند مبایعه نامه (معروف به قولنامه) باشد. برخی از این شرایط عبارتند از:
1.    انتقال مالکیت به صورت بلاعوض
اگر قصد دارید ملکی را به طور بلاعوض به شخص دیگری مانند فرزند یا یکی از اقوام خود منتقل کنید، صلح نامه غیر معوض گزینه مناسب تری نسبت به مبایعه نامه است.
2.    حل و فصل اختلافات ملکی
در برخی موارد، صلح نامه می‌تواند برای حل و فصل اختلافات ملکی بین دو یا چند نفر به کار رود. برای مثال، اگر دو نفر در مورد مالکیت یک ملک با هم اختلاف دارند، می‌توانند با تنظیم صلح نامه، به طور مسالمت‌آمیز مشکل خود را حل و فصل کنند.
3.    فرار از پرداخت مالیات
در برخی موارد، صلح نامه می‌تواند برای فرار از پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک به کار رود. برای مثال، اگر قصد دارید ملکی را به فرزندتان منتقل کنید، می‌توانید با تنظیم صلح نامه غیر معوض، از پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک معاف شوید.
4.    سرعت در انتقال مالکیت
فرآیند انتقال مالکیت از طریق صلح نامه در مقایسه با مبایعه نامه سریع‌تر است.
5.    کاهش هزینه‌ها
هزینه‌های نقل و انتقال ملک از طریق صلح نامه در مقایسه با مبایعه نامه به طور قابل توجهی کمتر است.
دقت کنید استفاده از صلح نامه به جای سایر قراردادها، مزایا و معایبی دارد. قبل از استفاده از صلح نامه، باید با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید تا از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود. بهتر است صلح نامه باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود تا اعتبار قانونی داشته باشد.

تفاوت صلح نامه ملک با مبایعه نامه

صلح نامه و مبایعه نامه هر دو از جمله عقود معین در قانون مدنی هستند که برای انتقال مالکیت مورد استفاده قرار می‌گیرند. با این حال، تفاوت‌های مهمی بین این دو نوع قرارداد وجود دارد که در ادام آنها را شرح خواهیم داد.

• عوض

صلح می‌تواند به صورت معوض یا غیر معوض باشد. در صلح معوض، مصالح در مقابل انتقال مالکیت یا منافع ملک، عوضی (مانند پول یا کالایی) از متصالح دریافت می‌کند. اما در صلح غیر معوض، مصالح بدون دریافت هیچ گونه عوضی، مالکیت یا منافع ملک خود را به متصالح منتقل می‌کند. مبایعه همیشه معوض است و در آن، بایع در مقابل انتقال مالکیت، ثمن (پول) را از مشتری دریافت می‌کند.

• قصد و انگیزه

صلح غالباً با قصد صلح و سازش و برای حل و فصل اختلافات و ایجاد روابط دوستانه انجام می‌شود؛ اما مبایعه با قصد سود و منفعت و برای انجام معامله و خرید و فروش انجام می‌شود.

•  آثار حقوقی

صلح به طور قطعی و لازم است و پس از انعقاد، طرفین نمی‌توانند آن‌را فسخ کنند؛ در مقابل مبایعه خیاری است و هر یک از طرفین می‌توانند تا قبل از قبض مبیع و ثمن، معامله را فسخ کنند.

• انتقال مالکیت

در صلح، عین ملک به متصالح منتقل می‌شود. در مبایعه، منفعت ملک به مشتری منتقل می‌شود و مالکیت کامل ملک پس از پرداخت ثمن و انجام تمام تعهدات به مشتری منتقل خواهد شد.

• شرایط انعقاد

برای انعقاد صلح، اهلیت طرفین و رضایت آنها کافی است؛ در مبایعه علاوه بر اهلیت و رضایت، برای انعقاد مبایعه، معین بودن مبیع و ثمن نیز ضروری است.
در نظر بگیرید انتخاب نوع قرارداد (صلح یا مبایعه) به شرایط و نیازهای طرفین معامله بستگی دارد. قبل از انتخاب نوع قرارداد، باید با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید تا از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود.

نکات مهم درباره صلح نامه ملک 

صلح نامه ملک سندی است که در آن، مالکیت یا منافع یک ملک به طور بلاعوض و بدون دریافت وجهی، از یک شخص (مصالح) به شخص دیگر (متصالح) منتقل می‌شود. صلح نامه کاربردهای مختلفی دارد و می‌تواند در شرایطی خاص، جایگزینی برای مبایعه نامه (معروف به قولنامه) باشد. قبل از تنظیم و امضای صلح نامه، توجه به برخی نکات مانند انتخاب نوع صلح نامه، تنظیم صلح نامه توسط وکیل، درج تمام توافقات در صلح نامه و ثبت صلح نامه در دفاتر اسناد رسمی مهم و ضروری است.

فسخ صلح نامه ملکی

فسخ صلح نامه ملکی به معنای برهم زدن و از بین بردن آثار صلح نامه و بازگرداندن ملک به مالکیت قبلی (مصالح) است. فسخ صلح نامه در شرایطی خاص و به استناد دلایل قانونی امکان پذیر است. برخی از شرایط فسخ صلح نامه ملکی به شرح زیر هستند.

• خیارات: در صورت وجود خیارات قانونی مانند خیار غبن، خیار تدلیس، خیار شرط و خیار تخلف از شرط، طرفین می‌توانند صلح نامه را فسخ کنند.
• عدم رضایت: اگر صلح نامه با اکراه و اجبار یکی از طرفین منعقد شده باشد، قابل فسخ است.
•  فریب و تدلیس: اگر یکی از طرفین با فریب و نیرنگ طرف دیگر را به صلح وادار کرده باشد، صلح نامه قابل فسخ است.
• عدم اهلیت: اگر یکی از طرفین در زمان انعقاد صلح نامه اهلیت لازم را نداشته باشد، صلح نامه قابل فسخ است.
• شروط ضمن عقد: اگر در صلح نامه شروطی درج شده باشد و یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر می‌تواند صلح نامه را فسخ کند.

برای رسیدگی به دعوای فسخ صلح نامه ملکی می‌توان به دادگاه عمومی حقوقی و شورای حل اختلاف مراجعه کرد. بهتر است بدانید در صورت فسخ صلح نامه به دلیل خیارات قانونی، دعوای فسخ باید در دادگاه عمومی حقوقی مطرح شود و در حالتی که فسخ صلح نامه به دلیل عدم رضایت یا فریب و تدلیس، می‌توان ابتدا به شورای حل اختلاف مراجعه کرد.
در خصوص فسخ صلح نامه ملکی باید به شرایط و موعد فسخ دقت کنید، زیرا هر یک از خیارات قانونی دارای شرایط و موعد خاصی برای اعمال هستند؛ همچنین برای اثبات فسخ صلح نامه، باید دلایل و مدارک کافی به دادگاه ارائه شود. فسخ صلح نامه به طور قهری به طرفین صلح نامه، به وضعیت قبل از صلح برمی‌گرداند.

اعتبار صلح نامه بعد از فوت

اعتبار صلح نامه بعد از فوت به نوع صلح نامه و شرایط آن بستگی دارد. در مورد صلح نامه عادی باید گفت اگر صلح نامه معوض باشد و عوض به طور کامل به مصالح پرداخت شده باشد، صلح نامه بعد از فوت مصالح نیز معتبر است و وراث او حق مطالبه ملک را ندارند، اما اگر صلح نامه غیر معوض باشد، بعد از فوت مصالح، وراث او می‌توانند با مراجعه به دادگاه، صلح نامه را فسخ و ملک را به مالکیت خود برگردانند.
اگر صلح نامه رسمی باشد، صلح نامه معوض رسمی بعد از فوت مصالح نیز معتبر است و وراث او حق مطالبه ملک را ندارند و صلح نامه غیر معوض رسمی نیز بعد از فوت مصالح معتبر است، اما وراث او می‌توانند با اثبات ضرر و زیان، در دادگاه تقاضای ابطال آن‌را بنمایند.
برای اطمینان از اعتبار صلح نامه بعد از فوت، بهتر است آن‌را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنید؛ همچنین در صورت فوت یکی از طرفین صلح نامه، وراث او باید برای انجام امور مربوط به صلح نامه، مانند انتقال سند مالکیت، به مراجع قانونی مراجعه کنند.

تفاوت صلح نامه دستی با رسمی

صلح نامه سندی است که در آن، مالکیت یا منافع یک ملک به طور بلاعوض و بدون دریافت وجهی، از یک شخص (مصالح) به شخص دیگر (متصالح) منتقل می‌شود. صلح نامه می‌تواند به صورت دستی یا رسمی تنظیم شود. بین صلح نامه دستی و رسمی تفاوت‌های بسیاری وجود دارد که اصلی‌ترین آنها را برای شما شرح می‌دهیم.

• اعتبار

صلح نامه دستی از نظر قانونی معتبر است، اما اثبات آن در مراجع قضایی دشوارتر است؛ صلح نامه رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شود و از نظر قانونی اعتبار بیشتری دارد.

• هزینه

هزینه تنظیم صلح نامه دستی به توافق طرفین بستگی دارد، اما هزینه تنظیم صلح نامه رسمی طبق تعرفه دفاتر اسناد رسمی تعیین می‌شود.

• سهولت تنظیم

تنظیم صلح نامه دستی ساده‌تر است و نیاز به تشریفات خاصی ندارد، ولی برای تنظیم صلح نامه رسمی، باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد و تشریفات قانونی را طی کرد.

• مرجع تنظیم

صلح نامه دستی می‌تواند توسط خود طرفین یا توسط مشاوران املاک تنظیم شود، اما صلح نامه رسمی توسط سردفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.

•  امکان انکار

احتمال انکار صلح نامه دستی توسط طرفین بیشتر است؛ از آن جهت انکار صلح نامه رسمی به دلیل ثبت آن در دفاتر اسناد رسمی دشوارتر است.
درباره اینکه صلح نامه را در کجا می‌توان تدوین کرد باید گفت، صلح نامه دستی می‌تواند در هر مکانی و توسط خود طرفین یا توسط مشاوران املاک تنظیم شود، اما برای تنظیم صلح نامه رسمی، باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد.

کلام پایانی

انتخاب بین صلح نامه و مبایعه نامه به شرایط و نیازهای طرفین معامله بستگی دارد. صلح نامه مزایایی مانند سرعت در انتقال مالکیت، کاهش هزینه‌ها و امکان انتقال مالکیت به صورت بلاعوض را دارد. اما در مقابل، صلح نامه معایبی مانند عدم امکان فسخ و عدم انتقال کامل مالکیت تا زمان ثبت در دفتر اسناد رسمی را نیز دارد. بهتر است نوع صلح نامه (معوض یا غیر معوض) را با توجه به شرایط خود انتخاب کنید و برای جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی در آینده صلح نامه را توسط یک وکیل متخصص در امور ملکی تنظیم کنید. لازم است تا تمام توافقات خود را به طور شفاف و دقیق در صلح نامه درج کرده و برای اعتبار بیشتر و جلوگیری از سوء استفاده، صلح نامه را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنید.