مبایعه‌نامه چیست

قراردادها و حقوق عقود به‌عنوان یکی از شاخه‌های حقوق شناخته می‌شوند؛ همان‌طور که از اسم این شاخه مشخص است، در آن قراردادها و عقودها را مورد مطالعه قرار می‌دهند. جالب است بدانید در حقوق کشور ما، نام قراردادها از فقه اسلامی گرفته‌ شده‌ و پس از ورود به حقوق کشور، به تبع آن فارسی شده‌اند؛ هبه، مساقات، مزارعه و کفالت نمونه‌ای از این نامگذاری‌ها هستند. مبایعه‌نامه یکی از این اصطلاحات بوده که برای حداقل یک‌بار تمامی افراد جامعه آن‌را شنیده‌ و با آن سروکار داشته‌اند. اما در کنار آن اصطلاحات دیگری مانند سند، قول‌نامه و بیع‌نامه نیز به‌کار می‌روند و ممکن است به‌دلیل تفاوت‌هایی که مبایعه‌نامه دارند، برای بسیاری از افراد مبهم باشند. حال در این مقاله ما قصد داریم به سوالات شما یعنی مبایعه‌نامه چیست؟ چه نکات و شرایطی را باید هنگام نوشتن آن رعایت کرد؛ پاسخ دهیم. با ما بمانید.

مبایعه‌ نامه چیست؟

همان‌طور که بالاتر گفتیم، اصطلاح مبایعه‌ نامه از آن دسته اصطلاحاتی است که برای گوش بسیاری از افراد جامعه آشنا بوده و اغلب مردم اقدام به انعقاد کردن آن کرده‌اند. در کنار آن اصطلاح بیع‌نامه، سند و قولنامه نیز وجود داشته که تفاوت آن‌ها برای برخی از افراد مبهم است. حال برای دریافت پاسخی بهتر برای سوال «مبایعه‌ نامه چیست؟»، لازم است تا در ابتدا به توضیح کلمه «بیع» بپردازیم.

دلیل این امر بودن کلمه‌ی بیع در ریشه‌ی کلمه‌ی مبایعه‌نامه است. بیع «به کسره ب» و «سکون یاء» کلمه‌ای عربی بوده که از طریق فقه اسلامی وارد زبان فارسی شد و به درون حقوق ایران راه یافت. در کل خرید و فروش ساده‌ترین تعریفی است که می‌توان برای اوصاف عقدِ بیع و بیع در نظر گرفت؛ یعنی در هر عقد و قراردادی که در آن فردی برای فروش اموال خود اقدام کرده و دیگری آن مال را خریده و هزینه‌ی آن‌را پرداخت می‌کند، بیع نامیده می‌شود.

حال که شما را با مفهوم بیع آشنا کردیم، به سراغ تعریف مبایعه‌نامه خواهیم رفت. همانگونه که می‌دانید مبایعه‌نامه از دو بخش، یعنی مبایعه و نامه تشکیل و به‌وجود آمده است، این بدان معناست که نامه یا نوشته‌ای در مبایعه تنظیم می‌شوند. در واقع این اصطلاح همان بیع است که کمی قبل‌تر به تعریف آن پرداختیم.

حال مبایعه‌نامه یا همان بیع‌نامه، نوشته‌ای است که برای بیع یا قرارداد خرید و فروش تنظیم می‌شود؛ یعنی فردی برای فروش و دیگری برای خرید و پرداخت قیمت آن بر اساس توافق اقدام می‌کند. در مبایعه‌نامه هر دو طرف در مقابل یکدیگر تعهداتی را بر عهده می‌گیرند، اما در شرایطی که برای انتقال نیاز به تنظیم سند رسمی است، می‌توان گفت یکی از مهم‌ترین این تعهدات، تعهد به رفتن و داشتن حضور در دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی است. برای این معامله می‌توان از فروش املاک و بیع اتومبیل نام برد.

از آنجایی که مبایعه‌نامه یک سند عادی است و اغلب در دفاتر املاک و با دریافت کد رهگیری در میان دو طرف تنظیم می‌شود؛ اما به‌دلیل اینکه در اصطلاح عرفی و حقوقی به سند انتقالی که در دفاتر اسناد رسمی تنظم می‌شود مبایعه‌نامه نمی‌گویند، آن‌را سند رسمی می‌نامند.

تفاوت مبایعه‌ نامه و قولنامه

افراد بسیاری هستند که تفکر اشتباهی در مورد مبایعه‌نامه و قولنامه دارند، یعنی تصور می‌کنند که مبایعه‌نامه همان قولنامه است. در صورتی که این دو کاملاً با یکدیگر متفاوت‌اند. همچنین آن‌ها در زمینه‌ی تبعات قضایی و حقوقی نیز به یکدیگر شبیه نیستند.

قولنامه چیست

برای مثال هنگامی که تمامی شرایط و جزئیات عقد فراهم باشد، بیع انجام می‌شود. در صورتی که در برخی از موارد در قولنامه کامل نبوده و تنها خریدار و فروشنده قصد دارند بین خودشان قول و قرار بگذارند؛ به‌همین دلیل قولنامه نامیده می‌شود.

در مبایعه‌نامه چه مواردی ذکر می شوند؟

به‌طور کلی هنگام تنظیم مبایعه‌نامه‌ی دستی یا املاک باید به ذکر شدن برخی نکات مانند مشخصات کامل و دقیق خریدار و فروشنده، موضوع معامله، جزئیات مورد معامله، فیمت توافق شده، شرایط انتقال اسناد و مدارک، شرایط تسلیم و تحویل مورد معامله، آثار و شرایط قرارداد، شروط ضمن عقد، تعهدات طرفین، جرائم ناشی از انجام نشدن تعهدات توسط طرفین، امضای دو طرف و دو شاهد و مسئولین معامله توجه ویژه‌ای داشته باشید.

شرایط ابطال مبایعه‌نامه چیست؟

هنگام تنظیم این قرارداد، شرایط فسخ یا ابطال آن نیز ذکر می‌شود. برای مثال اولین شرط فسخ معامله با رضایت طرفین است؛ یعنی همان‌طور که در قانون ۲۱۹ نیز به آن اشاره شده، شرایط موجود میان دو طرف قرارداد است، مگر آن‌که به‌صورت قانونی یا با رضایت طرفین فسخ شود. دقت کنید در مبایعه‌نامه تمام شرایط و با جزئیات دقیق ذکر می‌شوند و در صورت رعایت نکردن آن‌ها، مشخص شدن عیب در معامله، فریب دادن فرد مقابل، پرداخت نشدن بهای کار یا جنس از سوی خریدار به فروشنده، مشخص شدن عیب مورد معامله و ... از جمله شرایط و موقعیت‌هایی هستند که می‌توانند باعث ابطال سند شوند.

مراحل انجام مبایعه‌نامه چیست؟

هنگام نوشتن و انجام مبایعه‌نامه، گام اول مربوط به احراز هویت و احراز مالکیت است. دقت کنید که در این مرحله، مدارک هویتی با مشخصات مالک و چهره‌ی فرد تطابق کامل داشته باشد. در قدم بعدی باید میزان دانگ و سهم افراد را مشخص کنید، سهم، ۱۰۰ واحد و دانگ، ۶ واحد است. همچنین برای اطمینان بیشتر می‌توان میزان آن‌ها را مشخص کنید. در قسمت ثمن معامله در ابتدا با گزینه‌ی ثمن معامله به طور مقطوع مواجه می‌شویم. در اینجا منظور از مقطوع، مشخص شدن قیمت ملک به‌طور کلی است و دو طرف تحت شرایط‌ مختلف مانند نوسان قیمت برای تغییر قیمت نمی‌توانند ادعایی مطرح کنند. توجه داشته باشید بخش توضیحات یکی از حساس‌ترین و سخت‌ترین بخش‌های مبایعه‌نامه است. دلیل این امر مشخص نبودن فرمول ثابت و دقیق برای نوشتن آن بوده و تکمیل کردن آن وابسته به معامله‌ای است که می‌خواهید برای آن مبایعه‌نامه بنویسید.

به‌طور کلی، بخش توضیحات شامل ۳ قسمت اصلی یعنی «ثبت جزئیات و شرایط ملک»، «مسئله‌ی چک ضمانت تنظیم سند» و «حق پشیمانی و ضرر و زیان مربوطه» می‌شود. در سایر بخش‌ها مسئله‌ی ضامنی بودن تعهدات فرشندگان یا خریداران، شروط فسخ قرارداد و سایر موارد توافق ذکر می‌شوند.

چه افرادی در عقد مبایعه‌نامه نقش دارند؟

در انجام این امور افرادی در نقش فروشنده، خریدار و املاکی نقش موثری را ایفا می‌کنند که هر یک باید بتوانند وظیفه‌ی خود را به بهترین نحو انجام دهند. از این طریق شما می‌توانید قراردادی مطمئن داشته باشید و بابت سودجویی افراد و کلاهبرداری نگرانی نداشته باشید. در ادامه نقش افراد در مبایعه‌نامه را بیشتر بررسی خواهیم کرد.

نقش فروشنده در مبایعه‌نامه

در مبایعه‌نامه‌ي ملک، اغلب نگرانی افراد موبوط به هزینه‌ی ملکشان است و شکل درست عقد مبایعه‌نامه به گونه‌ای است که باید فرد خریدار حداقل سه چهارم هزینه‌ی توافق‌شده را بپردازد. البته شیوه‌ی پرداخت هزینه متفاوت بوده و می‌تواند به‌صورت نقدی و چکی انجام شود تا بها به‌طور کامل پرداخت شده و فرد مالکِ ملک شود. در مقابل فرد فروشنده نیز باید به تمام تعهدات و وظایف نوشته‌ شده عمل کند.

خریدار در مبایعه‌نامه

خریدار شخص موظفی است که باید به تمامی قوانین و تعهدات عمل کند تا از بروز هرگونه مشکل جلوگیری کند. البته این فرد باید از فروشنده مدارکی مانند درست بودن معامله را تحویل بگیرد تا اطمینان کافی را به‌دست بیاورد.

مشاور املاک در مبایعه‌نامه

گروه مشاوران املاک وطیفه دارند تا قراردادی که میان خریدار و فروشنده بسته را تنظیم و در سامانه‌ی مربوطه ثبت کنند و برای انجام این‌کار مبالغی را دریافت خواهند کرد. اگر این گروه از انجام این وظیفه سرباز بزنند، به‌عنوان مجرم شاخته می‌شوند.

قولنامه بهتر است یا مبایعه نامه

کلمه بیع به معنای خرید و فروش است و ریشه اصلی کلمه مبایعه ‌نامه از واژه بیع نشأت گرفته است؛ با این تفاسیر، تعریف مبایعه ‌نامه بسیار آسان است. در واقع، مبایعه ‌نامه یک سند قانونی است که در هنگام خرید و فروش، بین خریدار و فروشنده منعقد می‌شود. مهم‌ترین ویژگی‌های هر مبایعه‌ نامه عبارت است از: نوشتن اطلاعات کامل کالا در متن مبایعه ‌نامه، امضای خریدار و فروشنده، دو شاهد و مسئول معامله، ذکر جرایم ناشی از عدم تعهدات دو طرف، و اینکه مبایعه‌ نامه مخصوص انواع قراردادهای بیع یا همان خرید و فروش است. علاوه بر این، عدم امکان فسخ مبایعه ‌نامه مگر در شرایط خاص نیز از دیگر ویژگی‌های آن به شمار می‌رود. حال پس از بررسی ویژگی‌های مبایعه ‌نامه، نوبت به تعریف و معرفی ویژگی‌های قولنامه می‌رسد.
قولنامه به عنوان یک وثیقه قانونی در فرآیند معاملات، نقشی مهم و حیاتی ایفا می‌کند. این توافقنامه، که به‌طور معمول پیش از انعقاد قرارداد نهایی تهیه می‌شود، به طرفین اجازه می‌دهد تا با تعیین شرایط و نحوه انتقال مالکیت، به تعهدات خود در زمان مقرر پایبند بمانند. برای مثال، در شرایطی که یک فروشنده ملکی به ارزش ۴ میلیارد تومان قصد دارد آن را به خریدار بفروشد، اما خریدار تنها یک میلیارد تومان موجود دارد و مبلغ باقی‌مانده بعداً تأمین خواهد شد، اینجا قولنامه به ‌عنوان یک قرارداد موقت برای تأمین منافع هر دو طرف و جلوگیری از تضییع حقوق یکی از آنان ضروری می‌گردد. قانون مدنی ایران، به ‌ویژه ماده ۱۰، تأکیدی بر اعتبار چنین قولنامه‌هایی دارد و به موجب آن، قراردادهای خصوصی در صورتی که ناقض قوانین نباشند، نافذ و معتبر خواهند بود. در واقع، قولنامه یک ابزار کارآمد است که به طرفین امکان می‌دهد با اطمینان بیشتری به سوی انعقاد قرارداد اصلی پیش بروند.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه یکی از موضوعات مهم در عرصه معاملات ملکی و خرید و فروش املاک است که درک صحیح آن می‌تواند از بروز مشکلات قانونی جلوگیری کند. در عرف، بسیاری از افراد این دو اصطلاح را به اشتباه معادل یکدیگر می‌دانند و به تفاوت‌های کلیدی آن توجه نمی‌کنند. اولین تفاوت مهم در این است که مبایعه نامه به عنوان یک قرارداد رسمی محسوب می‌شود که تمامی شرایط لازم برای انتقال مالکیت باید در آن به صورت کامل رعایت شود، در حالی که قولنامه بیشتر به عنوان یک پیش‌قرارداد عمل می‌کند که صرفاً قول و قرارهایی را بین طرفین برقرار می‌سازد.
همچنین، پس از امضای مبایعه نامه، انتقال مالکیت به‌ طور فوری باید انجام گیرد، در حالی که در قولنامه این انتقال صورت نمی‌گیرد و تنها توافقاتی بر مبنای قول و قرار وجود دارد. از سوی دیگر، تنظیم مبایعه نامه نیازمند استعلام وضعیت حقوقی ملک از مراجع قانونی است تا از عدم وجود مشکلات حقوقی مانند فروش مال غیر اطمینان حاصل شود، در حالی که در قولنامه نیازی به پرداخت تمام قیمت ملک به فروشنده نیست و می‌تواند در مراحل بعدی انجام گردد. این تفاوت‌ها می‌تواند در فرآیند خرید و فروش به شما کمک کند تا با آگاهی و اطمینان بیشتری اقدام نمایید.

کلام پایانی

مبایعه‌نامه چیست؟ همان‌طور که قبلاً گفتیم این قرارداد بین خریدار و فروشنده به‌دلیل خرید یا فروش ملک تنظیم شده و پس از پرداخت هزینه از سوی خریدار عقد می‌شود. دقت کنید این قرارداد با قولنامه کاملاً متفاوت است و آن‌ها را با یکدیگر اشتباه نگیرید. همچنین برای جلوگیری از بروز هرگونه مشکل قبل از امضای مبایعه‌نامه آن‌را مطالعه کنید و شرایط فسخ و ابطال را بدانید.

شما برای انجام چه کاری از مبایعه‌نامه استفاده کرده‌اید؟ تجارب خود را در این زمینه با ما در میان بگذارید.