خرید و فروش ملک ورثه ای

امروزه در بین معامله گرها خرید و فروش ملک ورثه‌ای به دلیل دارا بودن قیمت مناسب نظر خیلی از خریداران را به خود جذب کرده است. اما ملک‌های ورثه ای به راحتی قابل معامله نیستند و خیلی افراد از معامله ملک موروثی می‌ترسند؟ چه خریدار باشد که قصد خرید ملک موروثی را داشته باشد و چه جزو وراث باشد و بخواهد ملک موروثی را بفروشد،. ما به شما توصیه می‌کنیم این مطلب را در دیرباز مطالعه کنید زیرا بعد از مطالعه  با تمام جزییات خرید و فروش ملک ورثه ای آشنا می‌شوید و متوجه خواهید شد که معامله چنین ملک ورثه ای به هیچ عنوان ترسناک نیست. 

ملک ورثه‌ای یا موروثی چیست؟

ملک ورثه‌ای یا موروثی به ملکی گفته می‌شود که مالک آن فوت کرده باشد و آن ملک به وراث رسیده باشد که شامل زمین، خانه، مغازه و … می‌شود. اگر ملک به ارث رسیده به صورت وصیت نامه باشد بر طبق وصیت املاک بین وراث تقسیم می‌شود. به ملک موروثی که وارث آن چندین نفر هستند نه یک نفر، مالکیت مشاع می‌گویند که بعد از فوت متوفی، وارثین اموال را بین خودشان تقسیم می‌کنند.

شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای

زمانی که متوفی وارث داشته باشد،  وارث‌ها در تمام اموالی که از متوفی به جا مانده سهیم هستند. اما برای خرید و فروش ملک ورثه ای  باید تکلیف سهم هر فرد مشخص باشد و سهم کسانی که مهجور یا غایب هستند محفوظ باشد. در زیر به شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای اشاره می‌کنیم.

• بعد از تقسیم ارث هر وارث تنها می‌تواند اموال مربوط به خودش را به دیگری بفروشد یا انتقال دهد. زمانی که تصمیم به فروش کل ملک گرفته شده باشد باید اجازه دادستان، رضایت کل وارث‌ها و قیم فردی جلب شود.

• هر دو طرف ملک ورثه ای برای خرید و فروش باید رضایت برای انجام معامله داشته باشند.

• حتما موضوع معامله خرید و فروش ملک ورثه‌ای باید مشروع و مشخص باشد. 

• برای انتقال سند ورثه ای، وراث باید اول گواهی انحصار وراثت داشته باشد و بعد از گواهی پایان کار ملک، پرداخت هزینه شهرداری و مالیات می‌توانند برای معامله ملک اقدام کنند.

مراحل خرید و فروش ملک ورثه‌ای

برای خرید و فروش زمین یا ملک باید مراحل قانونی انجام شود و خریدار و فروشنده باید طبق چارچوب قوانین عمل کنند. املاک ورثه ای هم مستثنی از قوانین نیستند و هر خرید و فروش ملک ورثه ای باید طبق قوانین انجام شود در غیر این صورت معامله باطل می‌شود و خریدار ملک نمی‌تواند سند را به اسم خودش ثبت کند. برای این که معامله شما کنسل نشود به شرایط آشنایی کامل داشته باشید.

احراز مالکیت ملک

برای خرید و فروش ملک ورثه ای حتما احراز هویت ملک گرفته شود. زمانی املاک موروثی امکان معامله دارد که به نام متوفی باشد و گواهی انحصار وراثت توسط وراث گرفته شده باشد و میزان سهم هر ورثه از ارث مشخص شده باشد.
اگر ملک به اسم همسر متوفی یا یک وارث ثبت شده باشد این ملک موروثی حساب نمی‌شود، سایر اعضای خانواده دیگر نمی‌تواند این ملک را به فروش برسانند.

صدور گواهی انحصار و وراثت

در این گواهی اسم تمام وراث مشخص شده است و ذکر شده که چند نفر در این ملک سهم  می‌برند. برای این که مشخص شود که ملک ورثه ای است و چه تعداد وارث دارد و سهم هریک چقدر است باید گواهی انحصار وراثت را از شورای حل اختلاف بگیرد.

مشاهده وصیت‌ نامه متوفی

هر شخصی تنها قسمتی از مالی را که دارد می‌تواند ببخشد یا بفروشد به همین دلیل برای خرید و فروش ملک ورثه ای حتما وصیت نامه چک شود. اگر در وصیت نامه یک یا چندین نفر را برای اموری در نظر گرفته است باید وصیت انجام شود مثلا شخصی را در نظر بگیرید که بعد از مرگش بدهی‌هایش را بپردازد، به این نوع وصیت نامه عهدی می‌گویند.
اما زمانی که متوفی قسمتی از مالش را به یک فرد بخشیده باشد، باید قبل از این که اموال باقی مانده از او تصرف شود وضعیت آن را مشخص کند، به این نوع وصیت نامه تملیکی می‌گویند.
دقت کنید هر فردی تنها می‌تواند یک سوم اموالش را وصیت کند که در صورت صحت این موضوع سهم وارث تغییر می‌کند.

بررسی وجود وراث صغیر

وارثان متوفی بزرگسال هستند و به سن قانونی رسیده اند که از ارث سهم می‌برند یا زیر سن 15 سال هستند که به فردی که زیر سن 15 سال است صغیر گفته می‌شود. فرد صغیر در اموالی که به او ارث رسیده است هیچ دخل و تصرفی ندارد. در صورتی امکان خرید و فروش ملک موروثی است که فرد صغیر قیم داشته باشد. فرد قیم باید سهم صغیر را از ارث مشخص کند و قوه قضاییه را در جریان بگذارد و بعد از موافقت دادستان امکان فروش ملک وجود دارد.

بررسی وکالتنامه خرید و فروش ملک

در بعضی مواقع وارث امکان حضور در محل برای معامله را ندارد و خرید و فروش این ملک به یک وکیل پایه یک دادگستری سپرده می‌شود. برای واگذاری ملک به وکیل پایه یک باید وکالتنامه رسمی داشته باشند. این وکالتنامه در دفتر اسناد رسمی یا کنسولگری ایران در خارج از کشور انجام شده باشد. اگر وکیل این شرایط را دارا نباشد امکان معامله ملک را ندارد. حتما وکالت نامه را قبل از انجام شدن معامله بررسی کنید و حدود اختیارات وکیل را چک کنید. ممکن است در محدوده اختیارات وکیل اجازه خرید و فروش ملک نباشد در نتیجه وکالت نامه را حتما بررسی کنید.

موافقت همه وراث

هنگام معامله خرید و فروش ملک ارثی باید همه وراث رضایت داشته باشند، در غیر این صورت ممکن است در معامله اختلال رخ دهد یا کلا معامله انجام نشود.

پرداخت مبلغ معامله شده به همه وراث

خریدار در زمان خرید ملک ارثی مبلغ را به حساب یک نفر که وارث است یا به عنوان نماینده اعلام شده واریز می‌کند تا مبلغ را بین هر یک وراث تقسیم کنند. اما با توجه به این که ممکن است مشکلاتی رخ دهد توصیه می‌کنیم مبلغ سهم هر وارث را از قبل بررسی کنید و سهم هر ورثه به حساب شخصی خودش واریز شود.

خرید ملک ورثه ای

خرید ملک ورثه‌ای یکی از انواع معاملات ملکی است که در عین داشتن فرصت‌های قیمتی مناسب، با حساسیت‌ها و پیچیدگی‌های حقوقی خاصی همراه است. ملک ورثه‌ای به ملکی گفته می‌شود که پس از فوت مالک، به وراث قانونی او منتقل شده اما هنوز ممکن است مراحل اداری و حقوقی انتقال به‌طور کامل انجام نشده باشد. به همین دلیل، بررسی دقیق اسناد در این نوع معاملات اهمیت دوچندانی دارد.
در اولین گام خرید ملک ورثه‌ای، باید وضعیت انحصار وراثت مشخص شود. گواهی انحصار وراثت سندی است که وراث قانونی و سهم‌الارث هر یک را تعیین می‌کند و بدون آن، انجام معامله معتبر نخواهد بود. تمامی وراثی که در این گواهی نام آن‌ها درج شده است، باید در فرآیند فروش حضور داشته باشند یا به‌صورت رسمی به یک نفر وکالت فروش داده باشند. نبود رضایت حتی یکی از وراث می‌تواند معامله را باطل یا قابل ابطال کند.

بررسی وضعیت ثبتی ملک مرحله بعدی است. سند ملک باید از نظر رهن، بازداشت، بدهی بانکی یا دعاوی حقوقی در جریان بررسی شود. همچنین لازم است اطمینان حاصل شود که ملک دارای بدهی‌هایی مانند مالیات بر ارث، عوارض شهرداری یا شارژ معوقه نباشد، زیرا تسویه این موارد معمولاً پیش‌شرط انتقال رسمی سند است.
یکی از نکات مهم در خرید ملک ورثه‌ای، نحوه تنظیم قرارداد است. قرارداد باید به‌صورت شفاف و با ذکر مشخصات کامل تمامی وراث، میزان سهم هر کدام و تعهد آن‌ها به انتقال سند رسمی تنظیم شود. پرداخت وجه معامله نیز بهتر است مرحله‌ای و هم‌زمان با انجام تعهدات حقوقی صورت گیرد تا ریسک خریدار کاهش یابد.
در نهایت، استفاده از مشاوره حقوقی تخصصی یا همکاری با مشاور املاک باتجربه، نقش مهمی در کاهش ریسک خرید ملک ورثه‌ای دارد. با رعایت اصول قانونی، این نوع معامله می‌تواند فرصتی مناسب برای خرید ملک با قیمت منطقی و شرایط قابل‌قبول باشد.

فروش ملک ورثه ای

فروش ملک ورثه‌ای یکی از معاملات حساس ملکی است که نیازمند هماهنگی کامل میان وراث و طی کردن مراحل قانونی مشخص می‌باشد. این نوع ملک پس از فوت مالک به وراث قانونی منتقل می‌شود، اما تا زمانی که فرآیندهای حقوقی آن تکمیل نشود، امکان فروش امن و بدون ریسک وجود نخواهد داشت. آگاهی از مراحل فروش ملک ورثه‌ای، از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری می‌کند.
اولین و مهم‌ترین مرحله در فروش ملک ورثه‌ای، دریافت گواهی انحصار وراثت است. این گواهی مشخص می‌کند چه افرادی وارث قانونی هستند و سهم هر یک از آن‌ها از ملک چه میزان است. بدون این مدرک، تنظیم قرارداد فروش از نظر قانونی اعتبار نخواهد داشت. پس از آن، تمامی وراث باید بر فروش ملک توافق داشته باشند و یا با تنظیم وکالت‌نامه رسمی، اختیار فروش را به یک نفر واگذار کنند. عدم رضایت حتی یکی از وراث می‌تواند فرآیند فروش را متوقف کند.
مرحله بعدی، تسویه بدهی‌های مرتبط با ملک است. پرداخت مالیات بر ارث، عوارض شهرداری، بدهی‌های احتمالی بانکی و هزینه‌های معوقه مانند شارژ ساختمان، از الزامات پیش از انتقال سند محسوب می‌شود. در بسیاری از موارد، انتقال رسمی سند بدون ارائه مفاصاحساب‌های مربوطه امکان‌پذیر نیست.