قولنامه چیست

سندی عادی که در آن برای انجام معامله یا بیع، تعهد یا قولی نوشته می‌شود، قولنامه نام دارد. در واقع خود قولنامه برای کسانی که آن‌را منعقد کرده‌اند، تا زمانی که مخالف صریح قانون نباشد، معتبر است. هدف اصلی تنظیم این سند تضمین ایفای تعهد در آینده به‌وسیله مکتوب کردن آن قول، تعهد یا بیع است. از شرایط صحت قرارداد می‌توان به رضایت افراد اشاره کرد؛ یعنی زمانی که دو نفر تصمیم گرفته که قراردادی را با یکدیگر منعقد کنند، با رضایت خود متعهد خواهند شد که تعهد خود را در زمان معین‌شده، انجام دهند.

دقت کنید گاهی اوقات شرایط لازم برای انجام تعهد وجود نداشته و پس از منعقد کردن قرارداد یا با گذشت زمان نمی‌توان آن‌را انعقاد کرد؛ با این وجود نیز دو طرف قرارداد راضی به انجام معامله با یکدیگر هستند. برای مثال، در نظر بگیرید که فرد خریدار بودجه کافی برای انعقاد عقد بیع ندارد، اما تا زمان مشخصی می‌تواند پول لازم را فراهم کند؛ در این زمان و شرایط دو طرف با یکدیگر قراردادی در زمینه‌ی ارائه‌ی تعهداتی به یکدیگر می‌بندند، یعنی سند عادی یا قرارداد تنظیم کرده‌اند. سند قرارداد آثار حقوقی بسیاری را در خود جای داده است و در صورتی‌که هنگام تنظیم آن دقت لازم را به‌خرج ندهید ممکن است ضرر و زیان فراوانی برای افراد به‌وجود بیاورد. حال اگر پاسخ مناسبی برای پاسخ به سوال قولنامه چیست نیافتید با ما همراه باشید؛ در ادامه در مورد ویژگی‌ها و تنظیم قولنامه بیشتر صحبت کرده‌ایم. 

قولنامه چیست؟

از ترکیب دو واژه‌ی «قول» و «نامه» کلمه‌ی «قولنامه» به‌وجود آمده است و تا حدودی متوجه می‌شویم قولنامه به چه معناست. در متن سند قولنامه، تعهد یا قولی نوشته می‌شود؛ بر اساس قانون مدنی و در ماده‌ی ۱۰ آن ذکر شده: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن‌را منعقد کرده‌اند و در صورتی‌که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.»

حال به قولنامه‌ی خانه می‌پردازیم، قولنامه خانه قراردادیست که اعتبار خود را از ماده‌ی ۱۰ قانون مدنی به ارث می‌برد. این سند که با نام‌های پیش قرارداد و وعده قرارداد نیز شناخته می‌شود؛ قراردادیست که بر اساس آن دو طرفی که قصد دارند با یکدیگر عقد بیع منعقد کنند، متعهد می‌شوند تا در زمان مشخص نسبت به تعهد تعیین‌شده، یعنی همان انتقال مال به دیگری عمل کنند. 

هدف از تنظیم قولنامه

در قسمت بالا به سوال شما یعنی «قولنامه چیست؟» پاسخ دادیم و حتی ذکر کردیم زمانی که طرفین آمادگی لازم برای انعقاد عقد بیع را ندارند، به‌وسیله‌ی این سند انعقاد عقد و وعده‌ی انجام معامله را مکتوب می‌کنند. حال در این قسمت قصد داریم به سوالات شما در زمینه‌ی «هدف از تنظیم قولنامه چیست؟»؛ پاسخ و توضیح دهیم. 

در واقع هدف از تنظیم قولنامه این بوده که هر دو طرف قرارداد، نسبت به طرف مقابل خود برای انجام تعهدات، بستن عقد بیع و یا انتقال مال مطمئن باشند؛ زیرا در اکثر مواقع هدف افراد از تنظیم یا انعقاد قولنامه ایجاد یک سری مقدمات برای بستن قرارداد خرید و فروش مانند پرداخت مالیات و عوارض، دریافت مجوز از شهرداری و ... فراهم کنند. 

قولنامه چه ویژگی‌هایی دارد؟

با توجه به مواردی که در بالا گفتیم، به هدف از تنظیم قولنامه‌های رسمی یا دستی پی بردیم، نوبت به توضیح ویژگی‌‌های قولنامه می‌رسد. این سند رسمی مانند مبایع‌نامه نیز از ویژگی‌های مختص به خود برخوردار است که در ادامه برای شما آن‌ها را شرح داده‌ایم. 

اولین ویژگی قولنامه‌ها، لازم بودن و غیرقابل فسخ بودن آن‌هاست؛ یعنی تنها در صورت وجود حق فسخ و خیارات قانونی، طرفین توانایی فسخ قرارداد را داشته و می‌توانند برای انجام اینکار اقدام کنند. دومین ویژگی که برای قولنامه‌ها اعم از خانه یا زمین وجود دارد، عادی بودن سند است، در واقع از ویژگی‌های اسناد عادی بهره‌مند هستند.

از جمله ویژگی‌های آن می‌توان گفت قولنامه را می‌توان به‌عنوان یک سند در محاکم در مقام دفع یا اقامه دعوا ارائه داد؛ زیرا دارای امضا و مهری است که افراد بدون مراجعه با دفاتر رسمی تنظیم کرده‌اند. به‌همین دلیل فرد می‌تواند نسبت به آن ادعای تردید و انکار را مطرح کند. دریافت وجه التزام و قدرت الزام قراردادی، ویژگی سوم قولنامه‌ها است.

پس از وقوع انقلاب اسلامی و بر اساس نظرات فقها اعتبار قولنامه کم شد و این سند رسمی را به‌عنوان شرطی ابتدایی و غیرضروری تلقی کردند. حال در نظر بگیریم که اگر این تفسیر مورد قبول واقع شود، دیگر دلیلی برای وجود وجه التزام، برای فردی که به تعهد معین‌شده‌ی خود در قولنامه عمل نکرده است، وجود ندارد. اما در نظر داشته باشید این نظریه برای حقوقدانان با این رویه عملی و استدلال متفاوت است، یعنی قولنامه هنوز به‌عنوان یک قرارداد معتبر برای عموم مورد استفاده قرار می‌گیرد. 

چه نکات مهمی را در هنگام تنظیم قولنامه باید رعایت کنیم؟

تا کنون ما برای شما در مورد قولنامه چیست، ویژگی‌ها و هدف از تنظیم آن‌را توضیح دادیم. اما دقت کنید در هنگام نوشتن قولنامه، علاوه بر این موارد باید به یک سری نکات مهم در هنگام تنظیم قولنامه دقت کنید. اولین نکته برای تنظیم قولنامه ملک، بازدید از ملک است و همچنین باید از رهن یا وثیقه نبودن آن اطمینان کافی حاصل کنید. دوم لازم است تا از طریق کد رهگیری در مورد فروش یا معامله ملک با فرد دیگر آگاهی کامل را به‌دست آورید. سوماً باید قولنامه را در سه نسخه تنظیم کنید و سعی کرده تا این سند رسمی را تا حد امکان به‌صورت دستی و بدون در نظر گرفتن شروط لازم و کافی بپرهیزید.

حتماً در قولنامه علاوه بر امضای فرد خریدار و فروشنده، باید امضای صاحب بنگاه و دو شاهد وجود داشته باشند. در مورد مشاور املاکی که در آن اقدام به نوشتن قولنامه می‌کنید، باید از اتحادیه‌ی مربوطه مجوز داشته باشد و بهتر است تا حق فرد بنگاه‌دار را در متن به ثبت برسانید. اگر شخص امضاکننده به‌عنوان نماینده‌ی مالک یا وکیل حضور یافته است، باید از قانونی بودن نمایندگی آن مطمئن شد و اینکه حق امضا در این مورد خاص را دارد. در صورتی که مالی که در حال معامله بوده و از طریق ارث به فروش می‌رسد، فرد خریدار باید گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث را مشاهده کند. 

چه ملک‌هایی به صورت قولنامه‌ای معامله می شوند؟

اگر بخواهیم به سوال شما یعنی چه ملک‌هایی به صورت قولنامه‌ای معامله می‌شوند، به‌طور دقیق پاسخ دهیم باید بگوییم که تمامی ملک‌هایی که سند آن‌ها به‌صورت رسمی قابل انتقال نیستند، با قولنامه معامله می‌شوند. اما چه مواردی مانع کسب پایان‌کار و سند رسمی توسط مالک خواهند شد؟ خلافی‌های ساختمان در بخش‌های مختلف مانند ساخت واحد در همکف، عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای تمامی واحدها، پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه‌ی غیرمجاز و ... نقش موثری را در نگرفتن پایان‌کار و قولنامه توسط مالک را ایفا می‌کنند. از سویی دیگر اگر ملک در طرح‌های شهرداری قرار بگیرد یا در زمینی با کاربری غیرمسکونی ساخته شده باشد، باید ملک تخریب شود. 

چگونه از وضعیت ملک قولنامه‌ای مطلع شویم؟

شاید شما هم در مورد وضعیت ملک قولنامه‌ای خود کنجکاو باشید؛ به‌همین دلیل لازم است بدانید استعلام از طریق شهرداری مطمئن‌ترین راهی است که می‌توانید از طریق آن از وضعیت ملک قولنامه‌ای خود مطلع شوید. در این استعلام، شما می‌توانید اطلاعاتی از قبیل وضعیت تخریب، میزان بدهی‌های ساختمان و سایر موارد ضروری دیگر را دریافت کنید؛ در واقع این اطلاعات نقش بسیار مهمی را در کاهش ضرر و زیان ایفا می‌کنند. دقت کنید هنگامی که تفکیک‌هایی با کمتر از حد قانونی انجام شوند، امکان اخذ پروانه وجود نداشته و شما تنها با مراجعه به شهرداری می‌توانید از صحت ملک خود با خبر شوید. 

بالاخره ملک قولنامه‌ای بخریم یا نه؟

همان‌طور که قبلا گفتیم خرید املاکی که دارای سند رسمی هستند، بهترین گزینه به‌حساب می‌آیند. حال که شما به اندازه‌ی کافی با عبارت قولنامه چیست آشنایی کافی را به‌دست آورده‌اید، برای خرید به این نکته دقت کافی داشته باشید که شما می‌توانید در مناطق با ارزش شهر، خانه‌ای قولنامه‌ای اما با قیمت پایین‌تر خریداری کنید یا در برخی مناطق دیگر که املاک هیچ سندی ندارند و شما مجبور به خرید قولنامه‌ای هستید. اگر در شرایط گفته‌شده قرار گرفتید، سعی کنید پس از استعلام از شهرداری نکاتی که ذکر کردیم را رعایت کنید و در نهایت قرارداد مربوطه را تنظیم کنید. تمامی موارد ذکر شده باعث کاهش ضرر و زیان شما خواهند شد.