نکات کلیدی در خصوص فروش یا اجاره دادن مسکن

پیش از آنکه اقدامی جهت فروش و یا اجاره دادن ملکتان کنید، لازم است برخی بررسی های میدانی را انجام دهید. نکاتی که در ادامه آورده شده است جمع آوری تجربیات مالکانی است که طی سال ها و پس از انجام معاملات متعدد کسب نموده اند. هر کس به زعم خویش و با توجه به اتفاقات خوش آیند و یا بعضا ناخوشایند، مواردی را مطرح نموده که پر اهمیت ترین و کاربردی ترین آنها را در ادامه برای شما همراهان عزیز دیرباز تدوین نموده ایم. 

بررسی قیمت بازار:

قبل از تعیین قیمت برای فروش یا اجاره مسکن خود، باید بازار را بررسی کنید و قیمت‌های مشابه در منطقه‌ را بررسی کنید. 

تعیین قیمت مناسب:

در صورت فروش یا اجاره مسکن، باید قیمت مناسبی برای آن تعیین کنید. برای این کار می‌توانید با مشاوران املاک یا کارشناسان دارایی مشورت کنید و نیز قیمت‌های مشابه در منطقه مورد نظر را بررسی کنید. ارزش گذاری بیش از اندازه شانس موفقیت در بازار را کاهش می دهد. همچنین ارزش گذاری کمتر از حد نیز منجر به ضرر و زیان مالک خواهد شد. پس سعی کنید قیمت گذاری منطقی و عادلانه ای را برای ملکتان انجام دهید تا منجر به شکست در بازار و یا ضرر و زیانتان نشود. یک کارشناس املاک متبحر و وظیفه شناس، بهترین پیشنهاد را به شما خواهد داد، پس از مراجعه به کارشناسان با سابقه ی محلی غافل نشوید.

حفظ وضعیت خوب مسکن:

بهتر است قبل از فروش یا اجاره مسکن، آن را بهبود دهید تا وضعیت خوبی داشته باشد و ارزش آن نزد مشتریان بلقوه افزایش یابد. پیش از ورود به بازار و همچنین در زمان تحویل، بررسی وضعیت ساختمان و تاسیسات آن از نکاتی است که بایستی مورد توجه قرار گیرد. باید مطمئن شوید که تاسیسات مانند برق، گاز، آب و فاضلاب به درستی کار می‌کنند و تمامی آنها را در زمان تحویل به مشتری ارایه دهید.

تأیید هویت افراد متقاضی:

در صورتی که قصد اجاره دادن مسکن را دارید، حتماً باید هویت افراد متقاضی را تأیید کنید تا از جعلی نبودن قرارداد اطمینان حاصل کنید. این حساسیت برای معامله های فروش کمتر است، زیرا در نهایت و در هنگان انجام عملیات نقل و انتقال سند از طریق مراجع قانونی، هویت خریدار یا خریداران بررسی می گردد، اما تا کنون در کشور عزیزمان انجام این قبیل استعلامات جهت انعقاد قراردادهای اجاره چندان مورد توجه قرار نگرفته است.

نوشتن قرارداد کتبی:

برای اجاره دادن مسکن، باید قرارداد کتبی بنویسید و شرایط و جزئیات اجاره را در آن مشخص کنید. این اقدام به عنوان یک مستند رسمی برای حفظ حقوق شما بسیار مهم است. نوشتن قرارداد اجاره خود نیازمند توجه خاصی است که موارد و نکات مربوط به آن در این مقاله نمی گنجد. 

تعهدات مالی:

در صورتی که قصد اجاره دادن مسکن را دارید، باید تعهدات مالی مانند اجاره ماهیانه، ودیعه، شارژ ماهیانه و هزینه های ساختمانرا با جزییات به اطلاع مستاجر برسانید. این نکته حائز اهمیت است که برخی از هزینه های جاری ساختمان متوجه مستاجر نمی شود و مالک ساختمان باید آنها را متقبل شود. بهتر است نحوه ی پرداخت و همچنین هزینه هایی که بر عهده ی مستاجر می باشد، در قرارداد اجاره منعکس گردد.

نکاتی برای مالکین

نگهداری مسکن:

در صورتی که قصد فروش مسکن را دارید، باید آن را در وضعیت خوبی نگهداری کنید تا در طول فرایند فروش ارزش آن کاهش نیابد. همچنین چنانچه ملکتان طی سال های متمادی بین مستاجران مختلف دست به دست می شود، در زمان تحویل ملک از مستاجر ظاهر آن را بررسی نمایید و چنانچه نیازمند تعمیر و یا بازسازی بود، اقدامات لازم را پیش از ورود به بازار املاک انجام دهید. ظاهر مناسب ملک مشتریان بلقوه را به انتخاب ملک شما ترغیب می کند. 

تأیید اسناد و پرونده‌های قانونی:

برای فروش یا اجاره مسکن، باید اسناد قانونی مانند سند مالکیت و مجوز ساخت (در صورت وجود)، صورت حساب ها و قبوض ساختمان و ... را بررسی کنید و از صحت آن‌ها اطمینان حاصل نمایید. مدارک شناسایی طرفین قرارداد بایستی توسط هریک از طرفین بررسی شود و هویت مالکین و مشتریان تایید شود. چنانچه شخصی با وکالت اقدام به انعقاد قرارداد می نماید، وکالتنامه ی وی را بررسی نمایید، تصدیق آن را انجام دهید و مفاد آن را با دقت بخوانید. همواره بهتر است جهت اطمینان از حدود اختیارات وکیل، مورد را با کارشناس حقوقی و یا کارشناس املاک در میان بگذارید و نظرات ایشان را نیز جویا شوید.

تعیین شرایط و مقررات:

در صورت اجاره مسکن، شرایط و مقررات قرارداد اجاره باید با دقت تعیین شود، از جمله تعهدات مالی مانند اجاره ماهیانه و ودیعه، شرایط پرداخت و تعمیرات و نگهداری مسکن، اقلام و امکانات تحویل شده و... در صورت فروش مسکن، شرایط و قیمت فروش باید در یک قرارداد رسمی تعیین شود و رویه ی پرداخت ها و تسویه حساب ها به صورت شفاف مشخص گردد.

تبلیغات مناسب:

در صورت فروش یا اجاره مسکن، باید از روش‌های تبلیغات مناسبی استفاده کنید تا ملک شما مورد توجه مشتریان قرار بگیرد. ثبت آگهی در سایت‌های معتبر املاک، استفاده از شبکه‌های اجتماعی و تبلیغات در روزنامه‌ها و یا ارایه ی اطلاعات ملک به کارشناسان محلی معتبر و با سابقه ی درخشان.

نقش مشاوران املاک:

در صورت فروش یا اجاره مسکن، مشاوران املاک می‌توانند به عنوان مشاور حرفه‌ای در این زمینه به شما کمک کنند و با ارائه خدماتی مانند ارزیابی املاک، تعیین قیمت مناسب، تهیه قرارداد، بررسی اسناد و مدارک طرفین قرارداد و تبلیغات مناسب به شما در فرآیند فروش یا اجاره مسکن کمک کنند.

بررسی مشتریان:

در صورتی که شما مسکن خود را برای فروش یا اجاره قرار می‌دهید، باید به دنبال مشتریان مناسب باشید و آن‌ها را به دقت بررسی کنید. برای مثال، در صورت اجاره مسکن، باید بررسی کنید که مستأجران قبلی آن‌جا چه نوع تعهداتی را به عهده داشته‌اند و یا در صورت فروش، باید از صلاحیت مالی خریداران اطمینان حاصل کنید.

احتیاط در ارتباط با پرداخت وجه:

در صورت فروش یا اجاره مسکن، باید در ارتباط با پرداخت وجه احتیاط کنید و از روش‌های پرداخت امن مانند حواله بانکی یا اسناد دریافتنی (چک) معتبر استفاده کنید.

تنظیم قرارداد رسمی:

در صورت فروش یا اجاره مسکن، باید قرارداد رسمی و معتبری را تهیه کنید و اطمینان حاصل کنید که تمام شرایط و مقررات قانونی به درستی در آن تعریف شده‌اند. گرچه نوشتن قراردادها به صورت دستی نیز ارزش قانونی دارد. اما بهتر است قراردادها در حضور متخصصان این حوزه که همان کارشناسان و کارگزاران املاک هستند، انجام پذیرد. کارشناسان املاک با در نظر گرفتن همه جوانب انجام یک معامله ی سالم و همچنین با بهره گیری از برخی ابزار که در اختیار دارند، می توانند از بروز بسیاری اختلافات احتمالی و هزینه های دادرسی آتی جلوگیری نمایند.

در مورد اجاره مسکن، باید توجه داشت که تعهدات دوطرف (مالک و مستأجر) در قرارداد به درستی ذکر شده باشد و شرایط پرداخت اجاره و ودیعه به صورت واضح تعیین شده باشد. همچنین باید به دقت شرایط مربوط به اموری مانند تعمیرات و نگهداری مسکن، حقوق و تعهدات مالی و همچنین حفظ حریم خصوصی مستأجر توسط مالک رعایت شود. کلیه ی اقلام و امکاناتی که به هنگام اجاره تحویل مستاجر می شوند بایستی مکتوب گردد و در انتهای زمیان قرارداد نیز از ایشان تحویل گرفته شود.

اجاره دادن ملک خریداری شده قبل از انتقال سند

اجاره دادن ملکی که خریداری شده اما هنوز انتقال رسمی سند آن انجام نشده، یکی از موضوعات رایج و در عین حال حساس در معاملات ملکی است. بسیاری از خریداران پس از تنظیم مبایعه‌نامه و تحویل ملک، قصد دارند پیش از انتقال سند رسمی، ملک را اجاره دهند؛ اما این اقدام بدون آگاهی از ملاحظات حقوقی می‌تواند برای موجر و حتی مستأجر مشکلات جدی ایجاد کند.
از نظر حقوقی، تا زمانی که سند رسمی به نام خریدار منتقل نشده باشد، مالک رسمی ملک همچنان فروشنده محسوب می‌شود. هرچند مبایعه‌نامه معتبر و تحویل ملک انجام شده باشد، اما در مراجع قانونی و اداری، مالکیت رسمی با سند شناخته می‌شود. بنابراین اجاره دادن ملک قبل از انتقال سند، تنها در صورتی کم‌ریسک است که خریدار حق اجاره را به‌صورت صریح و مکتوب از فروشنده دریافت کرده باشد.

مهم‌ترین نکته در این شرایط، درج بند «حق اجاره دادن» در مبایعه‌نامه است. اگر در قرارداد خرید تصریح شده باشد که خریدار پس از تحویل ملک، حق بهره‌برداری و اجاره دادن دارد، این موضوع می‌تواند پشتوانه حقوقی مناسبی ایجاد کند. در غیر این صورت، فروشنده می‌تواند در آینده اجاره را غیرمجاز تلقی کرده و حتی ادعای تخلف یا مطالبه خسارت مطرح کند.
مسئله مهم بعدی، تنظیم اجاره‌نامه است. در اجاره دادن ملک قبل از انتقال سند، باید مشخص شود چه کسی به‌عنوان موجر در قرارداد اجاره معرفی می‌شود. در بسیاری از موارد، اجاره‌نامه به نام خریدار تنظیم می‌شود، اما لازم است اشاره شود که ملک در مرحله انتقال سند قرار دارد و خریدار با اذن مالک رسمی اقدام به اجاره کرده است. شفافیت در این بخش، از بروز اختلافات بعدی جلوگیری می‌کند.

از نظر ریسک، یکی از چالش‌های اصلی این نوع اجاره، تأخیر یا مشکل در انتقال سند است. اگر به هر دلیلی معامله اصلی فسخ شود یا انتقال سند انجام نشود، وضعیت مستأجر پیچیده خواهد شد و ممکن است تخلیه یا ادامه قرارداد با ابهام مواجه شود. به همین دلیل، اجاره‌های کوتاه‌مدت یا قراردادهای منعطف، گزینه منطقی‌تری در این شرایط محسوب می‌شوند.
نکته مهم دیگر، مسئولیت‌های حقوقی و مالی است. پرداخت مالیات اجاره، تعهدات مربوط به خسارت ملک، تعمیرات و حتی پاسخگویی به مراجع قانونی، همگی باید از قبل مشخص شود. در صورتی که مالک رسمی و موجر اجاره‌نامه یک نفر نباشند، تعیین مسئولیت‌ها اهمیت دوچندان پیدا می‌کند.

برای مستأجر نیز اجاره چنین ملکی نیازمند دقت بالاست. مستأجر باید بداند طرف قرارداد او مالک رسمی نیست و بهتر است از وجود اجازه کتبی فروشنده، وضعیت سند و مرحله انتقال آن مطلع شود. عدم آگاهی در این زمینه می‌تواند منجر به بی‌اعتباری قرارداد یا مشکلات تخلیه شود.
در نهایت، اجاره دادن ملک خریداری شده قبل از انتقال سند، اقدامی ممکن اما پرریسک است که تنها با تنظیم دقیق قرارداد، اخذ اجازه مکتوب از مالک رسمی و شفاف‌سازی کامل شرایط توصیه می‌شود. بررسی حقوقی پیش از اقدام، می‌تواند از بسیاری از اختلافات و ضررهای آینده جلوگیری کرده و این فرآیند را به‌صورت ایمن‌تری پیش ببرد.

رعایت قوانین و مقررات:

در نهایت، در صورت فروش یا اجاره مسکن باید به رعایت قوانین و مقررات مربوط به این حوزه توجه کنید و هرگونه تخلف را از خود دور کنید.

لطفا چنانچه شما نیز در تجربیاتی در زمان معامله ی ملکتان داشته اید را با ما و خوانندگان این مقاله به اشتراک بگذارید. این مقاله (و دیگر مقالات دیرباز) به مرور زمان و با کمک همراهان همیشگی دیرباز به روز می گردد. لذا پیشنهاد می شود مطالب را دوباره و چندباره نیز مطالعه فرمایید.