شرایط فسخ معامله خرید و فروش

تا آخرین لحظات در حین امضاء قرارداد مبایعه نامه و قرارداد نمی‌توانید مطمئن باشید که معامله شما انجام شده است. احتمالات زیادی است که حتی با تمام صحبت‌های مشاورین املاک قرارداد رهن و اجاره، خرید و فروش نهایی نشود و معامله انجام نگیرد. حتی ممکن است به دلایل مختلفی یکی از طرفین قرارداد بعد از چند هفته معامله را فسخ کند. احتمال فسخ معامله در هر زمانی امکان پذیر است اما زمانی که فسخ اتفاق می‌افتد، یکی از طرفین معامله دچار ضرر مالی می‌شود اما برای جلوگیری از این ضرر قوانین خاصی در نظر گرفته شده است.

فسخ قرارداد چیست؟

کلمه فسخ به معنی تباه کردن، زایل کردن و نقض کردن است اما فسخ قرارداد به معنی انحلال ارادی قرارداد است. انحلال ارادی ممکن است توسط یکی از طرفین قرارداد یا هر دو نفر آنها یا نفر سوم انجام شود. البته برای انحلال ارادی قانون و شرایطی در نظر گرفته شده است. در جریان باشید که در همه ی قراردادهای ملکی یک بند برای خرید و اجاره وجود دارد که در این بند اشاره شده که هر دو طرف معامله در زمان مشخص شده با ارائه دلایل و رعایت قوانین  امکان فسخ معامله را دارند.

هر دو طرف معامله می‌توانند به تعهداتی که در قرارداد است خاتمه دهند در صورتی که طبق قوانین فسخ معامله صورت نگیرد به هیچ عنوان امکان بر هم زدن قرارداد وجود ندارد. بعضی حق فسخ‌ها مربوط به یکی از طرفین معامله است و دیگری امکان استفاده از آن را ندارد به همین دلیل اطلاع داشتن از شرایط فسخ برای بر هم زدن معامله و ابطال قرارداد برای هر فروشنده و خریداری ضروری است.

 شرایط فسخ معامله و ابطال قرارداد

طبق ماده 219 قانون مدنی، بین دو نفر معامله ای شکل گرفت باید به قرارداد پایبند و به تمام تعهدات عمل کنند. اما اگر قصد برهم زدن معامله را داشته باشند باید بر اساس قوانین انجام شود در زیر به مواردی درباره شرایط فسخ معامله و ابطال قرارداد می‌پردازیم.

1. یکی از شرایط فسخ انجام معامله به نحو صحیح است که معامله می‌تواند به شکل عقد لازم یا جایز انجام شود. مطابق ماده 185 قانون مدنی عقد جایز عقدی است که هر یک از طرفین معامله  هر زمانی که بخواهند می‌توانند قرارداد را کنسل کنند. به همین دلیل شرایط خاصی برای فسخ در نظر گرفته نشده است. عقد لازم عقدی است که طرفین معامله امکان فسخ ندارند مگر در شرایطی که اجازه فسخ داده شده است.

2. طبق قانون 399 و 456 قانون مدنی طرفین معامله می‌توانند با مشخص کردن شرایط فسخ معامله برای هر طرف معامله  یا شخص ثالث امکان کنسل کردن معامله را فراهم کنند. البته طبق ماده 401 در این نوع حق فسخ که به آن خیار شرط می‌گویند، حتما باید مدت زمان در آن ذکر شده باشد در غیر این صورت هم معامله و هم شرط معامله باطل است.

3. در بعضی موارد قانون گذار برای جلوگیری از ضرور و زیان برای طرفین معامله حق فسخ را به طور مستقیم پیش بینی می‌کند. حق فسخ قانونی براساس ماده 396 شمال مواردی چون خیار غبن، خیار مجلس، خیار وصف، خیار تخلف، خیار حیوان، خیار عیب، تاخیر ثمن و تبعض صفقه می‌باشد که خیار تخلف از وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس فوری است.

شرایط فسخ معامله از طرف فروشنده

فروشنده می‌تواند قرارداد را کنسل کند، حتما باید به شرایط قوانین هم توجه کنند. زمانی که فروشنده از فروش ملک پشیمان شود می‌توانید به فسخ کردن معامله با شرایط زیر اشاره کنیم:

تاخیر در پرداخت: در صورتی که پرداخت ملک توسط خریدار به تاخیر بیفتد و سر موعد پرداخت انجام نگیرد، فروشنده ملک می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

عدم پرداخت قیمت ملک: در صورتی که خریدار، مبلغ ملک خریداری شده را به فروشنده واریز نکند، فروشنده می‌تواند قرارداد فروش را فسخ کند.

نقض قوانین و مقررات: در صورتی که خریدار مطابق با قوانین و مقررات مربوط به ملک رفتار نکند و قوانین را نقض کند، فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

عدم انجام تعهدات خریدار: در صورتی که خریدار مطابق با تعهدات قرارداد ملکی اقدام نکند، فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

شرایط فسخ قرارداد از طرف خریدار:

طبق قانون مواردی در حین معامله وضع شده است که خریدار دچار ضرر و زیان نشود که خریدار امکان فسخ داشته باشد. برهم زدن معامله توسط خریدار شامل شروطی است که در زیر به آن اشاره می‌کنیم:

خیار تدلیس: خریدار در موردی که طبق قانون و مقررات دچار ضرر شده باشد می‌تواند معامله را فسخ کند و نسبت به فسخ آن اقدام کند مثلا اگر در معامله فروشنده اطلاعات دروغ به خریدار برای فروش ملک خود داده باشد یا اگر مشکلی در فروش ملک بوده باشد که به خریدار اطلاع نداده باشد، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند.

خیار غبن:  در مواردی که فروشنده از ناآگاهی خریدار سوء استفاده می‌کند و قیمت ملک که به خریدار فروخته است بیشتر از قیمت واقعی آن باشد و قابل گذشت نباشد، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند. در کل ملکی که بیشتر از قیمت واقعی آن توسط فروشنده به فروش می‌رسد قوانین فسخ آن را خیار غبن می‌گویند.

خیار عیب: ناقص بودن و معیوب بودن ملکی که توسط خریدار خرید شده اما در زمان معامله نسبت به معایب آن اگاهی نداشته است که به آن خیار عیب گفته می‌شود. از دیگر مواردی است که خریدار می‌تواند با استناد به آن معامله را فسخ کند خیار عیب است. البته خریدار اگر به عیوب ملک خرید شده اطلاع داشته باشد امکان فسخ وجود ندارد.

خیار شرط: شرط  کردن در معامله از دیگر مواردی است که خریدار با استناد به آن  امکان فسخ معامله را دارد. مثلا خریدار می‌تواند ظرف مدت مشخص شده معامله را فسخ کند که این فسخ با توافق طرفین صورت می‌گیرد. در این نوع فسخ اگر زمان آن مشخص نباشد شرط هیچ گونه اثری ندارد و امکان باطل کردن معامله وجود ندارد.

موارد فسخ قرارداد خرید ملک توسط فروشنده کدامند؟

فسخ قرارداد خرید ملک توسط فروشنده تحت شرایط خاصی امکان‌پذیر است که عمدتاً به تخلفات خریدار مربوط می‌شود. یکی از موارد اساسی این تخلفات، عدم رعایت شرایط قرارداد است. به عنوان مثال، اگر خریدار از پرداخت به‌ موقع وجه خود خودداری کند یا در زمان مقرر در دفترخانه حاضر نشود، فروشنده می‌تواند به فسخ قرارداد اقدام نماید. این شرایط به ‌طور مستقیم بر اعتبار قرارداد تاثیر می‌گذارد و حق فسخ را برای فروشنده به وجود می‌آورد.
از دیگر شرایطی که می‌تواند موجب فسخ قرارداد گردد، خیار تأخیر ثمن است. در این حالت، اگر خریدار به مدت سه روز پس از امضای قرارداد، وجه مربوطه را پرداخت نکند و ملک به وی تحویل داده نشده باشد، فروشنده می‌تواند از این حق بهره‌برداری کند. این امر به فروشنده اجازه می‌دهد تا با وجود عدم تحقق تعهدات مالی از سوی خریدار، از ادامه قرارداد منصرف شود.

علاوه بر این، توافق متقابل بین طرفین نیز می‌تواند پایه‌گذار فسخ قرارداد باشد. اگر طرفین در مورد شرایط خاصی به توافق برسند که منجر به فسخ قرارداد شود، فروشنده می‌تواند از این گزینه استفاده کند. همچنین، در صورتی که در متن قرارداد، شرط ویژه‌ای برای فسخ آن به نفع فروشنده درج شده باشد، این شرط نیز به وی حق فسخ می‌دهد. این موضوع نشان می‌دهد که آگاهی از جزئیات قرارداد و شرایط پیش‌بینی‌شده در آن، برای هر دو طرف معامله از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

نخستین دلیل برای فسخ قرارداد، تخلف از شروط مقرر در آن است. در صورتی که خریدار به هر یک از تعهدات خود در قرارداد، نظیر عدم پرداخت به ‌موقع اقساط یا عدم حضور در زمان مشخص برای انتقال سند، عمل نکند، فروشنده مجاز به فسخ قرارداد خواهد بود. این موضوع به ‌روشنی نشان می‌دهد که رعایت شرایط قرارداد از سوی خریدار امری حیاتی است و عدم پایبندی به آن می‌تواند پیامدهای جدی به همراه داشته باشد.

دلیل دوم، خیار تأخیر ثمن است. این شرایط به‌ ویژه در مواقعی به کار می‌آید که خریدار در پرداخت قیمت ملک تأخیر داشته باشد. اگر سه روز از تاریخ انعقاد قرارداد گذشته و فروشنده هنوز ملک را تحویل نداده باشد و همچنین مهلتی برای پرداخت ثمن تعیین نشده باشد، او می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند. این حق به فروشنده اجازه می‌دهد تا در مواجهه با تأخیرات مکرر، از مراحل قانونی خود محافظت نماید.

سومین مورد، خیار شرط است. در صورتی که در متن قرارداد بندی مشخص برای فسخ قرارداد از سوی فروشنده گنجانده شده باشد، مانند «حق فسخ برای فروشنده تا تاریخ معین»، و آن شرط به‌طور کامل محقق گردد، فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. این بند به‌وضوح نشان‌دهنده لزوم وجود شرایط خاص و مشخص برای فسخ است که می‌تواند به کاهش دعاوی حقوقی کمک کند.
در نهایت، توافق متقابل یکی دیگر از راهکارهای فسخ قرارداد است. در این حالت، فروشنده و خریدار می‌توانند با توافق دوجانبه و بدون نیاز به ارائه دلیل یا شرط خاصی، قرارداد را فسخ نمایند. این نوع فسخ نشانگر انعطاف‌پذیری در روابط تجاری و امکان برای طرفین است تا در شرایط مختلف به نقاط مشترک برسند و از بروز مشکلات بیشتر جلوگیری کنند.