مهمترین قوانین ثبت اجاره ملک در سال 1404

امروزه با توجه به افزایش روزافزون قیمت مسکن، بسیاری از افراد به‌‌جای خرید خانه، اقدام به اجاره آن می‌کنند. در این میان، تنظیم یک قرارداد اجاره معتبر و قانونی که حقوق موجر و مستاجر را به طور کامل مشخص کند، از اهمیت بالایی برخوردار است. در این راستا، قوانین متعددی برای ثبت اجاره ملک در نظر گرفته شده است که آگاهی از آنها برای هر دو طرف قرارداد ضروری است. قوانین ثبت اجاره ملک نقشی کلیدی در حفظ حقوق موجر و مستاجر ایفا می‌کنند. با وجود این قوانین، از بُروز بسیاری از اختلافات و دعاوی حقوقی که ممکن است در روابط موجر و مستاجر پیش بیاید، جلوگیری می‌شود. در این مقاله به بررسی مهمترین قوانین ثبت اجاره ملک در سال 1403 می‌پردازیم تا با خیالی آسوده اقدام به تنظیم قرارداد و اجاره یا اجاره دادن ملک خود نمایید.

قوانین ثبت اجاره در سال 1403

در سال 1403، با توجه به اهمیت ساماندهی به بازار مسکن و حفظ حقوق موجر و مستاجر، شاهد تغییراتی در قوانین مربوط به اجاره املاک هستیم. یکی از مهمترین این تغییرات، الزام به ثبت اجاره املاک در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات است. ثبت اجاره املاک مزایای متعددی برای موجر و مستاجر به همراه دارد. از جمله این مزایا می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.
ایجاد امنیت حقوقی: ثبت اجاره نامه در سامانه مذکور، آن‌را به یک سند رسمی و قابل استناد تبدیل می‌کند و از بُروز بسیاری از اختلافات و دعاوی حقوقی بین موجر و مستاجر جلوگیری می‌کند.
محاسبه مالیات بر اجاره: بر اساس قوانین جدید، موجران مکلف به پرداخت مالیات بر اجاره هستند. ثبت اجاره نامه در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات، مبنای محاسبه این مالیات خواهد بود.
دسترسی به اطلاعات آماری: با ثبت اجاره املاک در سامانه مذکور، اطلاعات آماری دقیق و به روز از وضعیت بازار اجاره مسکن در دسترس مسئولان قرار خواهد گرفت و این امر به سیاستگذاری‌های صحیح در این زمینه کمک خواهد کرد.
ثبت آگهی اجاره ملک در سامانه‌های معتبر نیز از دیگر اقداماتی است که می‌تواند به مستاجران در پیدا کردن ملک مورد نظر خود کمک کند. در این سامانه‌ها، متقاضیان می‌توانند با جستجو بر اساس معیارهای مختلف مانند نوع ملک، متراژ، قیمت، موقعیت و ... ملک مورد نظر خود را پیدا کنند. در ادامه این مطلب به بررسی دو نوع قرارداد اجاره رایج، یعنی قرارداد اجاره رسمی و قرارداد اجاره غیررسمی می‌پردازیم.

قرارداد اجاره رسمی

همانطور که در بخش‌های قبلی اشاره شد، ثبت اجاره املاک در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات و تنظیم قرارداد اجاره رسمی از جمله اقدامات ضروری برای حفظ حقوق موجر و مستاجر و جلوگیری از بُروز اختلافات احتمالی در آینده است.
قرارداد اجاره رسمی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود، سندی معتبر و قابل استناد در مراجع قضایی است. این نوع قرارداد به طور کامل هویت موجر و مستاجر، مشخصات ملک، مبلغ اجاره، مدت اجاره، تعهدات طرفین و ... را مشخص می‌کند و از بُروز ابهامات و سوءتفاهم‌ها در آینده جلوگیری می‌کند. 
تنظیم قرارداد اجاره رسمی مزایایی مانند ایجاد امنیت حقوقی، پیشگیری از دعاوی حقوقی، آسانی اثبات تعهدات و محاسبه دقیق مالیات بر اجاره را به‌همراه دارد. برای تنظیم قرارداد اجاره رسمی باید مراحل زیر را طی کنید.

مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی
ارائه مدارک لازم از جمله سند مالکیت، کارت ملی موجر و مستاجر و ...
توافق بر سر مفاد قرارداد و امضای آن توسط موجر و مستاجر
پرداخت هزینه‌های مربوط به تنظیم قرارداد
البته در تنظیم این قرارداد باید یکسری نکات را رعایت کنید که در ادامه برای شما شرح می‌دهیم.
در قرارداد اجاره رسمی باید به طور کامل مشخص شود که ملک مورد اجاره برای چه منظوری (مسکونی، تجاری و ...) اجاره داده می‌شود.
مبلغ اجاره، نحوه پرداخت آن (ماهانه، دو ماهه، سه ماهه و ...) و تاریخ پرداخت باید به طور شفاف در قرارداد قید شود.
در صورتی که ودیعه یا رهنی از مستاجر دریافت می‌شود، باید مبلغ آن به طور دقیق در قرارداد ذکر و رسید آن به مستاجر تحویل داده شود.
تعهدات موجر و مستاجر مانند تعمیرات ملک، پرداخت هزینه‌های شارژ و ... باید به طور مشخص در قرارداد قید شود.
مرجعی برای حل و فصل اختلافات احتمالی بین موجر و مستاجر باید در قرارداد تعیین شود.
در نهایت، توصیه می‌شود که برای تنظیم قرارداد اجاره، از مشاوره افراد متخصص در این زمینه استفاده کنید تا از بُروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری شود.

قرارداد اجاره غیررسمی

قرارداد اجاره غیررسمی که به صورت دستی بین موجر و مستاجر تنظیم می‌شود، نوع رایج‌تری از قرارداد اجاره است. این نوع قرارداد مزایا و معایب خاص خود را دارد. مزایای قرارداد اجاره غیررسمی را برای شما بیان کرده‌ایم.
سادگی تنظیم: برخلاف قرارداد اجاره رسمی که نیاز به مراجعه به دفترخانه و پرداخت هزینه دارد، قرارداد اجاره غیررسمی به سادگی و به صورت دستی قابل تنظیم است.
سرعت تنظیم: تنظیم قرارداد اجاره غیررسمی زمان کمتری نسبت به قرارداد اجاره رسمی می‌برد.
هزینه کمتر: تنظیم قرارداد اجاره غیررسمی هزینه‌ای ندارد و برخلاف قرارداد اجاره رسمی نیازی به پرداخت هزینه‌های دفترخانه نیست.
در کنار مزایا این نوع قرارداد معایبی نیز دارد.
اعتبار کمتر: قرارداد اجاره غیررسمی از نظر قانونی به اندازه قرارداد اجاره رسمی اعتبار ندارد و در صورت بُروز اختلاف، ممکن است در اثبات حقوق موجر و مستاجر با مشکلاتی مواجه شوند.
احتمال بُروز ابهام: در قرارداد اجاره غیررسمی ممکن است ابهاماتی در مورد تعهدات طرفین وجود داشته باشد که این امر می‌تواند منجر به بُروز اختلاف در آینده شود.
دشواری اثبات تعهدات: در صورت بُروز اختلاف، اثبات تعهدات طرفین در قرارداد اجاره غیررسمی دشوارتر است.

مهمترین نکات در قوانین ثبت اجاره 

قانون اجاره، چارچوبی حقوقی برای روابط موجر و مستاجر ارائه می‌دهد و از حقوق هر دو طرف در طول دوره اجاره محافظت می‌کند. آگاهی از نکات کلیدی این قانون برای هر دو طرف قرارداد ضروری است. در ادامه به برخی از مهمترین نکات در قانون اجاره می‌پردازیم.
ثبت اجاره املاک
طبق قانون، ثبت اجاره تمام املاک مسکونی، تجاری و اداری در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات الزامی است. ثبت اجاره، از بُروز بسیاری از اختلافات و دعاوی حقوقی بین موجر و مستاجر جلوگیری می‌کند و همچنین مبنای محاسبه مالیات بر اجاره خواهد بود.
تنظیم قرارداد اجاره
قرارداد اجاره باید به صورت کتبی تنظیم و به امضای هر دو طرف برسد و در آن باید مشخصات کامل موجر و مستاجر، مشخصات ملک، مبلغ اجاره، مدت اجاره، تعهدات طرفین و ... قید شود.
تعهدات موجر
موجر موظف است ملک را در شرایط سالم و قابل سکونت به مستاجر تحویل دهد و تعمیرات ضروری ملک را در طول دوره اجاره انجام دهد. موجر حق ندارد در استفاده مستاجر از ملک سکونت یا محل کارش مزاحمتی ایجاد کند.

تعهدات مستاجر
مستاجر موظف است مبلغ اجاره را در موعد مقرر به موجر پرداخت کند و از ملک به نحو صحیح و متعارف استفاده و نگهداری کند. همچنین وظیفه پرداخت هزینه‌هایی علاوه بر اجاره، هزینه‌های جانبی مانند آب، برق، گاز و ... را دارد.
حل و فصل اختلافات
در صورت بُروز اختلاف بین موجر و مستاجر، مرجعی برای حل و فصل آن در قرارداد تعیین می‌شود. در صورت عدم توافق در حل اختلاف، طرفین می‌توانند به مراجع قانونی مانند شورای حل اختلاف یا دادگستری مراجعه کنند.
ثبت آگهی اجاره ملک
ثبت آگهی اجاره ملک در سامانه‌های معتبر به مستاجران در پیدا کردن ملک مورد نظر خود کمک می‌کند. متقاضیان می‌توانند با جستجو بر اساس معیارهای مختلف مانند نوع ملک، متراژ، قیمت، موقعیت و ... ملک مورد نظر خود را پیدا کنند.
شرایط تخلیه ملک مسکونی
قانون روابط موجر و مستاجر، شرایطی را برای تخلیه ملک مسکونی در نظر گرفته است که در صورت احراز هر یک از این شرایط، موجر می‌تواند از طریق مراجع قانونی اقدام به تخلیه ملک نماید. در ادامه به برخی از مهمترین شرایط تخلیه ملک مسکونی می‌پردازیم.
پایان مدت اجاره: در صورتی که مدت اجاره در قرارداد ذکر شده باشد و به پایان برسد، موجر می‌تواند برای تخلیه ملک اقدام کند.
عدم پرداخت اجاره: در صورتی که مستاجر بیش از سه ماه متوالی از پرداخت اجاره امتناع کند، موجر می‌تواند از طریق دادگاه حکم تخلیه ملک را دریافت کند.
استفاده غیرمجاز از ملک: در صورتی که مستاجر از ملک برای مقصودی غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده استفاده کند، موجر می‌تواند برای تخلیه ملک اقدام کند.
تخریب ملک: در صورتی که مستاجر به ملک آسیب برساند یا آن‌را تخریب کند، موجر می‌تواند برای تخلیه ملک اقدام کند.
انجام جرم در ملک: در صورتی که مستاجر در ملک جرمی مانند قاچاق مواد مخدر یا فحشا انجام دهد، موجر می‌تواند برای تخلیه ملک اقدام کند.

برای تخلیه ملک مسکونی باید مراحل قانونی زیر را طی کنید.

ارسال اخطار کتبی: موجر باید ابتدا به صورت کتبی به مستاجر اخطار دهد که در مدت مقرر (معمولاً 10 روز) ملک را تخلیه کند.
مراجعه به دادگاه: در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر ملک را تخلیه نکند، موجر می‌تواند با در دست داشتن مدارک لازم به دادگاه مراجعه کند.
صدور حکم تخلیه: دادگاه پس از بررسی مدارک و شنیدن دفاعیات طرفین، در صورت اثبات تخلف مستاجر، حکم تخلیه ملک را صادر می‌کند.
اجرای حکم: حکم تخلیه توسط مأمورین اجرایی دادگستری اجرا می‌شود.

فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد

در برخی از موارد، ممکن است موجر یا مستاجر تمایل به فسخ قرارداد اجاره قبل از اتمام مدت آن داشته باشند. قانون روابط موجر و مستاجر شرایطی را برای این امر در نظر گرفته است که در صورت احراز هر یک از این شرایط، طرفین می‌توانند برای فسخ قرارداد اقدام کنند. شرایط فسخ قرارداد اجاره برای موجر بدین شرح هستند.
عدم پرداخت اجاره: در صورتی که مستاجر بیش از سه ماه متوالی از پرداخت اجاره امتناع کند، موجر می‌تواند از طریق دادگاه حکم فسخ قرارداد و تخلیه ملک را دریافت کند.
استفاده غیرمجاز از ملک: در صورتی که مستاجر از ملک برای مقصودی غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده استفاده کند، موجر می‌تواند برای فسخ قرارداد و تخلیه ملک اقدام کند.
تخریب ملک: در صورتی که مستاجر به ملک آسیب برساند یا آن‌را تخریب کند، موجر می‌تواند برای فسخ قرارداد و تخلیه ملک اقدام کند.
انجام جرم در ملک: در صورتی که مستاجر در ملک جرمی مانند قاچاق مواد مخدر یا فحشا انجام دهد، موجر می‌تواند برای فسخ قرارداد و تخلیه ملک اقدام کند.
عدم سکونت در ملک: در صورتی که مستاجر بدون عذر موجه برای مدت طولانی در ملک سکونت نکند، موجر می‌تواند برای فسخ قرارداد و تخلیه ملک اقدام کند.در ادامه برای‌تان شرایط فسخ قرارداد اجاره برای مستاجر را بیان خواهیم کرد.

فسخ قرارداد اجاره برای مستاجر

عدم تسلیم ملک: در صورتی که موجر ملک را در شرایط سالم و قابل سکونت به مستاجر تحویل ندهد، مستاجر می‌تواند برای فسخ قرارداد اقدام کند.
عدم انجام تعمیرات ضروری: در صورتی که موجر از انجام تعمیرات ضروری ملک که باعث ایجاد خطر برای جان و مال مستاجر شده است، خودداری کند، مستاجر می‌تواند برای فسخ قرارداد اقدام کند.
مزاحمت موجر: در صورتی که موجر در استفاده مستاجر از ملک سکونت یا محل کارش مزاحمتی ایجاد کند، مستاجر می‌تواند برای فسخ قرارداد اقدام کند.
انتقال ملک به غیر: در صورتی که موجر بدون رضایت مستاجر، ملک را به شخص دیگری منتقل کند، مستاجر می‌تواند برای فسخ قرارداد اقدام کند.

قانون جدید ثبت اجاره نامه

بر اساس قانون جدید، موجر برای بهره ‌مندی از مزایای تخلیه فوری مستأجران، ملزم به ثبت رسمی قراردادهای اجاره در سامانه (خودنویس) هستند. این الزام به منظور تسهیل فرآیند تخلیه و کاهش زمان لازم برای دریافت حکم تخلیه ملک طراحی شده است. در صورت ثبت قرارداد در این سامانه‌ها، مالک می‌تواند بدون نیاز به مراجعه به دادگاه و طی مراحل طولانی قضایی، ظرف مدت ۱۰ روز از طریق اجرای ثبت، حکم تخلیه ملک را دریافت کند، اما در صورتی که قرارداد اجاره به ‌صورت دستی یا غیررسمی تنظیم شده و در سامانه مذکور ثبت ‌نشده باشد، مالک امکان بهره‌مندی از این تسهیلات را نخواهد داشت و برای تخلیه ملک باید از طریق دادگاه اقدام کند که این فرآیند به ‌طور معمول زمان‌بر و پیچیده‌تر خواهد بود. در نتیجه، اهمیت ثبت قراردادهای اجاره در سامانه‌های رسمی برای موجران و مستأجران بیش از پیش نمایان می‌شود.
در سال 1404، اجاره‌ بها در شهر تهران تا ۲۵ درصد افزایش یافته و همچنین در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر در استان تا ۲۰ درصد افزایش تصویب شد. مطابق با این مصوبه، نرخ رشد اجاره ‌بها در تهران بیش از ۲۵ درصد تخلف محسوب می‌شود و مالکان موظف‌اند که این محدودیت را رعایت کنند. به عبارت دیگر، هیچ مالکی حق ندارد بیش از این نرخ به مستأجران واحدهای مسکونی اجاره دهد. در صورتی که مالکی بخواهد واحد مسکونی خود را به نرخ بالاتر از تعیین‌ شده اجاره دهد، مستأجر این حق را دارد که تا ۵ سال از وی در مراجع قضایی شکایت کند. همچنین، در صورتی که مشاوران املاکی قراردادهای اجاره‌ای بالاتر از نرخ تعیین ‌شده منعقد کنند، با توجه به بازرسی‌های انجام ‌شده، با آن‌ها برخورد خواهد شد. این تصمیمات به منظور حفظ حقوق مستأجران و ایجاد ثبات در بازار اجاره‌ نشینی اتخاذ شده است.

قرارداد اجاره باید در سامانه خودنویس ثبت شود تا از اعتبار قانونی برخوردار باشد. این سامانه با هدف ساده‌سازی مراحل اجاره و تسهیل فرآیندهای قانونی ایجاد شده است. با توجه به ضرورت‌های قانونی و اقتصادی، ثبت قراردادهای اجاره در سامانه خودنویس املاک به عنوان یک اقدام اساسی برای نظم‌دهی به بازار مسکن و کاهش مشکلات مرتبط با فرار مالیاتی و تورم قیمت ملک، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. این سامانه که به همت وزارت صنعت، معدن و تجارت و وزارت راه و شهرسازی راه‌اندازی شده، به افراد این امکان را می‌دهد که با دریافت کد رهگیری برای قراردادهای اجاره و خرید مسکن، از بروز مسائل حقوقی و مالی جلوگیری کنند. به این ترتیب، ثبت قراردادهای اجاره در این سامانه نه‌تنها به تأمین اعتبار قانونی کمک می‌کند، بلکه به ایجاد شفافیت در بازار مسکن و بهبود شرایط اقتصادی نیز می‌انجامد.
تمامی افراد از جمله مشاورین املاک، مستأجران و موجران می‌توانند به راحتی به این سامانه دسترسی داشته و از خدمات رایگان آن بهره‌ مند شوند. این دسترسی آسان و رایگان به‌ ویژه به کاهش نیاز به پرداخت هزینه‌های اضافی به مشاورین املاک کمک می‌کند و فرایند اجاره و خرید ملک را شفاف‌تر و مطمئن‌تر می‌سازد.

کلام پایانی
در این مطلب، به بررسی قوانین ثبت اجاره ملک، از جمله ثبت اجاره، تنظیم قرارداد اجاره، تعهدات موجر و مستاجر، شرایط تخلیه و فسخ قرارداد و نکات مهم قانونی پرداختیم. آگاهی از این اطلاعات برای هر دو طرف قرارداد اجاره، یعنی موجر و مستاجر، ضروری است و می‌تواند از بُروز بسیاری از اختلافات و مشکلات در آینده جلوگیری کند. در نهایت، توصیه می‌شود که برای تنظیم قرارداد اجاره و حل و فصل اختلافات احتمالی، از مشاوره افراد متخصص در این زمینه مانند وکیل یا مشاور املاک استفاده کنید.