بررسی کامل تفاوت تفکیک و افراز + ده نکته مهم

«تفکیک» و «افراز» هرکدام تعریف مخصوص به‌خود را دارند. به‌طور کلی می‌توان گفت افراز به معنای اختلاف بین چند شریک مشاعی است، اما تفکیک معنای جدا کردن ملک و یا زمین توسط مالک را می‌دهد. به‌عبارتی دیگر، زمانی که میان شرکا اتفاق نظری درباره نحوه تقسیم ملک مشاعی وجود نداشته باشد، باید درخواست افراز بدهند؛ اما در رابطه با موضوع تفکیک چنین نبوده و فرد می‌تواند نسبت به تفکیک زمین یا ملک خود نیز اقدام کند. در این مقاله ما سعی کردیم به بررسی کامل تفاوت تفکیک و افراز و همچنین ده نکته مهم بپردازیم. اگر مشتاق کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه هستید، تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.

تعریف تفکیک و افراز

همانطور که کمی قبل‌تر گفتیم، افراز یعنی اختلاف بین چندین شریک مشاعی و تفکیک به‌معنای جدا کردن ملک یا زمین توسط مالک است. به‌عبارتی زمانی که میان شرکا اتفاق نظری درباره نحوه تقسیم ملک مشاعی وجود نداشته باشد، باید درخواست افراز بدهند؛ اما در رابطه با موضوع تفکیک چنین نبوده و فرد می‌تواند نسبت به تفکیک زمین یا ملک خود نیز اقدام کند. در ادامه به بررسی بیشتر تفاوت‌ تفکیک و افراز می‌پردازیم.

تفکیک چیست؟

یک یا چندین مالک می‌توانند درخواست تفکیک ملک خود را داشته باشند. برای مثال مالک یک زمین ۵۰۰ متری می‌تواند درخواست تفکیک زمین خود را به قطعات یا قواره‌های کوچک‌تر را بیان کند. گفتیم که در افراز بحث اختلاف مالکان بوده، اما تفکیک بر پایه صلح بیان می‌شود.

لازم به ذکر است که پس از صدور صورت‌مجلس تفکیکی، تقسیم نامه صادر و به امضا شرکا می‌رسد و اعتراض به تفکیک، درحین انجام عملیات اجرایی باعث توقف کار تفکیک می‌شود. تفکیک زمین و تفکیک آپارتمان در ادارات ثبت مطابق با ضوابط خاص خود انجام می‌شود.

بر اساس ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۲۷/۱۱/۱۳۴۵، تفکیک عرضه صورت می‌گیرد و اداره ثبت اسناد و املاک بر اساس آن موظف هستند تا طبق نقشه‌هایی که قبلاً به تصویب شهرداری رسیده‌اند، تقاضای تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن‌را انجام دهد؛ شهرداری حداکثر ۲ ماه پس از ارائه نقشه تفکیک توسط مالک باید تکلیف قطعی آن‌را معلوم و کتباً به مالک ابلاغ کند. در صورتی‌که ابلاغ نشد، اداره ثبت موظف است تا پس از استعلام از شهرداری، عمل تفکیک اراضی بر اساس نقشه‌ای که مالک ارائه داده را انجام دهد. معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی، احداث می‌شوند متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نخواهد کرد.

با توجه به موارد ذکر شده، مالک و مالکین باید نقشه مورد نظر خود را به همراه درخواست تفکیک باید به اداره ثبت ارائه دهند و اگر ملک در محدوده شهری و یا حریم آن واقع شده باشد، اداره ثبت نقشه را جهت تایید به شهرداری ارسال می‌کند و اگر ملک در خارج از محدوده شهری واقع شده باشد، مدارک لازم به بخشداری یا فرمانداری یا استانداری ارسال و به شرح فوق‌الذکر عمل می‌شود.

افراز چیست؟

هنگامی که چندین شریک مشاعی بر سر ملک با یکدیگر اختلاف داشته باشند، مسئله افراز مطرح می‌شود؛ پس از طرح شکایت پرونده توسط دادگاه بررسی شده و رای صادر می‌شود. در رابطه با موضوع افراز باید گفت، پس از صدور رای می‌توان در زمان مقرر نسبت به رای اعتراض کرد و در صورت عدم اعتراض در زمان مقرر شده، کار افراز به اتمام رسیده و قابل بازبینی نیست. در برخی از مواقع به‌دلیل پیچیدگی این نوع پرونده‌ها نیاز به انتخاب یک وکیل حقوقی مجرب جهت گره‌گشایی و پیگری پرونده است.

اگر از لحاظ حقوقی به افراز نگاه کنیم، به‌معنای جداسازی سهم مشاع هر شریک یا شرکای ملک مشاع از حالت اشاعه یا تقسیم مال غیرمنقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکا درصورت عدم توافق و تراضی یک یا چند نفر از آنها به تقسیم است.

تفاوت تفکیک افراز و تقسیم

در افراز طرح دعوا و شکایت الزامیست، اما تفکیک بر پایه صلح مطرح می‌شود. تفکیک با رضایت مالک یا مالکان زمین انجام می‌شود، اما افراز در صورتی رخ می‌دهد که بین مالکان توافقی وجود نداشته باشد. از سویی دیگر تفکیک معنای تقسیم ملک را می‌دهد؛ اما این در حالی است که افراز به معنای تعیین سهم هر یک از مالکان است.

ده نکته مهم در تفاوت و افراز و تقسیم

1. در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک قابل تفکیک است؛ اما در افراز باید حالت اشاعه وجود داشته باشد، یعنی مالکیت ملک در اختیار بیشتر از یک نفر باشد.

2. تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکان مشاع صورت می‌گیرد و افراز در صورت عدم تفاهم، رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر و قصد قطع حالت اشتراک رخ می‌دهد.

3. می‌توان یکی از مهم‌ترین تفاوت بین افراز و تفکیک را اینگونه بیان کرد، در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در کل شش دانگ لزومی نداشته و پس از تفکیک در هنگام تنظیم تقسیم‌نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌گردد که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه، رفتار خواهد شد. در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضعیت دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملک، که در سهم شریک قرار می‌گیرد، بهای آن تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      

4. تفکیک تنها تقسیم ملک است؛ اما افراز، تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد.

5. سن مالک یا مالکان در امر تفکیک دخالتی ندارد، اما بر اساس ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی، اگر میان مالکان محجور یا غایب باشد، تقسیم بر عهده دادگاه خواهد بود.

6. تنظیم تقسیم‌نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلاء بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالکان مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم‌نامه میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفکیکی را متّفقاً انتقال ندهند، تفکیک اقدامی بی‌حاصل و کان‌لم‌یکن تلقی شده و در این شرایط با وجود صورت‌مجلس تفکیکی شرکاء به ناچار باید تقاضای افراز نمایند.

7. در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکاء، ادامه عملیات، متوقف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقدام را انجام داد؛ ولی، اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک، در صلاحیت مراجع قضایی است.

8. انجام عمل افراز یا عدم افراز، در حکم رای مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر، هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا نموده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت ۶ دانگ قطعه ی اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید. با توجه به این‌که، چنان چه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلّق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه ی رسمی ذی‌نفع را مبنی بر وصول این حق قبل از صدور سند مالکیت مفروزی، به اداره ی ثبت تسلیم نماید.

9. صورت‌مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به طور کلّی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می کند؛ اما، در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالک آن مستقر گردیده و این امر با استقراع تعیین می‌شود. پس، می توان گفت: برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفکیک، اقدامی ۲ مرحله ای و افراز، اقدامی یک مرحله‌ای است.

10. تفکیک، در اداره ی ثبت انجام می‌گیرد؛ اما، افراز، هم در اداره ی ثبت و هم در دادگاه.

تفاوت تفکیک ملک و افراز ملک
 

تفاوت تفکیک و افراز به نوع تقسیم و وضعیت مالکیت مرتبط با هر یک از این فرایندها برمی‌گردد. تفکیک به معنای تقسیم یک ملک به بخش‌های کوچک‌تر است؛ این عمل می‌تواند حتی توسط یک مالک واحد انجام شود و بدین ترتیب، حالت مشاعی ملک همچنان برقرار می‌ماند. در واقع، تفکیک تنها به تغییر شکل ملک اشاره دارد و موجب نمی‌شود که وضعیت مالکیت مشاعی به پایان برسد.
از سوی دیگر، افراز به معنای جداسازی و تخصیص سهم هر مالک مشترک به گونه‌ای است که حالت مشاع به اتمام برسد. این فرایند نیازمند وجود چند مالک است و هدف آن تعیین و مشخص کردن سهم هر شریک به طور دقیق است. در افراز، سهم هر شریک بر اساس نسبت مالکیت مشاعی او محاسبه می‌شود و این تخصیص به طور واضح و قانونی ثبت می‌گردد.
در مقایسه با افراز، در فرایند تفکیک، رعایت سهم هر شریک در زمان تنظیم تقسیم نامه اهمیت دارد و ممکن است به توافق بین شرکا بستگی داشته باشد؛ بنابراین، در حالی که تفکیک یک عمل صرفاً تقسیم کننده است، افراز موجب تعیین حقوق و قابلیت‌های هر مالک به طور مشخص و با هدف خاتمه دادن به حالت مشاع می‌گردد.
این دو مفهوم، در راستای زمینه‌های حقوقی و مالکیتی، از اهمیت بالایی برخوردارند و درک صحیح آن‌ها می‌تواند به مالکین کمک کند تا تصمیمات بهتری در خصوص مدیریت و بهره‌برداری از املاک خود اتخاذ نمایند.

در خصوص تعداد مالکان، تفکیک ملک به یک مالک نیز این امکان را می‌دهد که ملک خود را تقسیم کند، در حالی که افراز ملک مستلزم وجود حداقل دو مالک است. این نکته حائز اهمیت است که توافق در فرایند تفکیک بر مبنای رضایت مالکان، یا حتی یک مالک، انجام می‌شود. اما در روش افراز، وجود اختلاف نظر میان مالکان ضرورت دخالت قضایی را ایجاب می‌کند.
مسئله رعایت سهم نیز در این دو فرایند تفاوت‌های بارزی دارد. در حین تفکیک، سهم مالکان ممکن است به صورت دقیق رعایت نشود و این امر در زمان تنظیم تقسیم نامه و با توافق شرکای ملک صورت می‌گیرد. اما در افراز، رعایت دقیق سهم هر شریک حیاتی است و در صورت عدم امکان، تعدیل سهم باید انجام شود.

در زمینه مرجع رسیدگی، تفکیک ملک معمولاً به اداره ثبت اسناد و املاک محل مربوط می‌شود، در حالی که افراز نیازمند رسیدگی در اداره ثبت و همچنین دادگاه است. اعتراضات نیز در این دو روش به شیوه‌ای متفاوت مدیریت می‌شوند؛ در تفکیک، اگر هر شریک اعتراضی داشته باشد، عملیات متوقف شده و باید به اداره ثبت مراجعه شود. در مقابل، در افراز، اعتراض پس از اتمام عملیات و در دادگاه صالح رسیدگی خواهد شد.
نتیجه نهایی این دو فرایند نیز متفاوت است. در تفکیک، صورت مجلس تفکیکی تنظیم می‌شود و مالکیت مشاعی پس از تفکیک ادامه می‌یابد. در حالی که در افراز، رأی قطعی صادر شده و سند مالکیت شش دانگ برای هر قطعه اختصاصی به مالکان تحویل داده می‌شود. این تفاوت‌ها به خوبی نشان دهنده اهمیت و پیچیدگی هر یک از این فرایندها در مدیریت املاک و حقوق مرتبط با آن‌ها است.

کلام پایانی

همانطور که در این مقاله گفتیم، افراز به معنای اختلاف بین چند شریک مشاعی است، اما تفکیک معنای جدا کردن ملک و یا زمین توسط مالک را می‌دهد. به‌عبارتی زمانی که میان شرکا اتفاق نظری درباره نحوه تقسیم ملک مشاعی وجود نداشته باشد، باید درخواست افراز بدهند؛ اما در رابطه با موضوع تفکیک چنین نبوده و فرد می‌تواند نسبت به تفکیک زمین یا ملک خود نیز اقدام کند. در افراز طرح دعوا و شکایت الزامیست اما تفکیک بر پایه صلح مطرح می‌شود. تفکیک با رضایت مالک یا مالکان زمین انجام می‌شود، اما افراز در صورتی رخ می‌دهد که بین مالکان توافقی وجود نداشته باشد.