ترفندهایی برای پس گرفتن ودیعه از صاحبخانه

امروزه اجاره‌ دادن واحدهای مسکونی و تجاری یکی از رایج‌ترین قراردادهایی است که میان افراد تنظیم می‌شود. قوانین مرتبط با این نوع قراردادها در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر به ‌صورت دقیق تشریح شده است. قرارداد اجاره معمولاً برای یک بازه زمانی مشخص منعقد می‌شود و مستأجر موظف است در ازای استفاده از ملک، مبلغ اجاره و همچنین ودیعه یا پول پیش را به موجر پرداخت کند.
با پایان یافتن مدت اجاره، موجر موظف است مبلغ ودیعه‌ای را که مستأجر به‌عنوان قرض‌الحسنه یا امانت در اختیار او قرار داده، به طور کامل بازگرداند. نحوه و زمان بازپرداخت پول پیش معمولاً بر اساس توافق طرفین مشخص می‌شود؛ با این حال، در برخی موارد میان موجر و مستأجر اختلافاتی به وجود می‌آید که می‌تواند چالش‌ها و پیامدهای حقوقی ایجاد کند. به همین دلیل، آگاهی از نکات کلیدی و قوانین مربوط به بازگرداندن ودیعه اهمیت زیادی دارد و می‌تواند از بروز مشکلات جدی در زمان تخلیه جلوگیری کند که می توان در سایت دیرباز مفاهیم و اطلاعات کاملی در این امر بدست بیاورید.

ودیعه چیست و چرا از مستأجر گرفته می‌شود؟

ودیعه یا همان رهن، مبلغی است که هنگام تنظیم قرارداد اجاره میان موجر و مستأجر رد و بدل می‌شود و نقش نوعی تضمین مالی را دارد. در این قرارداد، علاوه بر مبلغ اجاره ماهانه که مستأجر موظف است در دوره اجاره پرداخت کند، رقمی نیز به‌ عنوان ودیعه در اختیار موجر قرار می‌گیرد. این مبلغ عملاً نزد صاحبخانه به ‌صورت امانت یا گرو باقی می‌ماند تا تعهدات مستأجر شامل حفظ ملک، پرداخت اجاره ‌بها و رعایت مفاد قرارداد تضمین شود. در پایان مدت اجاره، مستأجر حق دارد این مبلغ را به ‌طور کامل از موجر دریافت کند؛ مگر در مواردی که خسارت یا بدهی اثبات‌ شده‌ای وجود داشته باشد.
اهمیت پرداخت ودیعه تنها در بُعد مالی آن خلاصه نمی‌شود، بلکه از منظر حقوقی نیز توجه به جزئیات آن در زمان عقد قرارداد ضروری است. ثبت صحیح مبلغ ودیعه، نحوه پرداخت، شرایط بازگشت و تعهدات طرفین باید به‌ طور شفاف در اجاره‌ نامه ذکر شود تا از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری شود. بی‌توجهی به این نکات ممکن است در زمان تخلیه واحد، موجب تأخیر در بازپس ‌گیری پول، بروز اختلافات حقوقی یا حتی طرح شکایت گردد. به همین دلیل آگاهی از شرایط قانونی و دقت در تنظیم بندهای مرتبط با ودیعه یکی از مهم‌ترین موضوعاتی است که هر مستأجری باید به آن توجه داشته باشد.

به خواندن این مقاله شاید علاقه مند باشید: فروش آپارتمان اقساطی در شیراز

چگونه قرارداد اجاره‌ نامه را بنویسم تا به نفع مستأجر باشد؟

برای اینکه یک قرارداد اجاره‌ نامه به نفع مستأجر تنظیم شود، اولین نکته مهم دقت در عباراتی است که برای تعریف مبلغ ودیعه به کار می‌رود. در برخی قراردادها، موجر به‌ جای واژه ودیعه یا رهن از اصطلاح قرض‌الحسنه استفاده می‌کند؛ درحالی‌ که این موضوع کاملاً به نفع موجر تمام می‌شود. چراکه زمانی که مبلغ با عنوان رهن یا ودیعه در قرارداد ثبت شود، این پول ماهیت امانت دارد و موجر از نظر قانونی حق استفاده از آن را ندارد. اما اگر از کلمه قرض‌الحسنه استفاده شود، موجر مجاز است پس از تخلیه ملک، خسارت‌ها یا اجاره‌های معوق را از همان مبلغ کسر کند. بنابراین اگر می‌خواهید روند پس گرفتن پول پیش ساده و بدون دردسر باشد، هرگز اجازه ندهید واژه قرض‌الحسنه در متن قرارداد وارد شود.
همان ‌طور که اشاره شد، استفاده از واژه رهن یا ودیعه در اجاره‌ نامه به این معناست که مبلغ پرداختی به ‌صورت امانت نزد موجر قرار گرفته و هیچ حقی برای مصرف یا برداشت آن ندارد. در صورتی که موجر از این مبلغ استفاده کند یا آن را در اختیار شخص دیگری قرار دهد، عمل او از نظر قانونی مصداق خیانت در امانت محسوب می‌شود و مستأجر می‌تواند علیه او در مراجع قضایی شکایت کیفری مطرح کند. همین مسئله اهمیت دقت در نوشتن بندهای مالی قرارداد و انتخاب واژه‌های صحیح را نشان می‌دهد؛ زیرا یک عبارت اشتباه می‌تواند در زمان تخلیه، ضرر مالی جدی برای مستأجر ایجاد کند.

چند ترفند برای پس گرفتن کامل ودیعه از صاحبخانه

یکی از توصیه‌های مهم برای مستأجران این است که تا زمانی که مبلغ ودیعه را به‌ طور کامل دریافت نکرده‌اند، اقدام به تخلیه ملک نکنند. حتی اگر تخلیه انجام شد، بهتر است کلید واحد را تا زمان تسویه کامل در اختیار موجر قرار ندهند؛ زیرا تحویل کلید در حکم پایان رابطه استیجاری محسوب می‌شود و ممکن است روند مطالبه ودیعه را دشوار کند. در صورتی که موجر از پرداخت مبلغ خودداری کند، راهکار قانونی بعدی طرح شکایت در مراجع قضایی است. رسیدگی به پرونده‌های استرداد ودیعه با توجه به میزان مبلغ مورد مطالبه در شورای حل اختلاف یا دادگاه انجام می‌شود و مستأجر می‌تواند از این طریق حق خود را پیگیری کند.
یکی دیگر از چالش‌های رایج هنگام مطالبه ودیعه این است که موجر ادعا کند خسارت‌هایی به ملک وارد شده و بخشی از مبلغ رهن را کسر کند. در بسیاری از موارد این ادعاها مبنای مشخصی ندارد و می‌تواند به ضرر مستأجر تمام شود. برای جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی، لازم است مستأجر پیش از امضای قرارداد و در زمان تحویل گرفتن و تحویل دادن ملک، ترفندها و نکات مهمی را رعایت کند؛ از جمله تهیه صورت ‌جلسه دقیق از وضعیت ملک، گرفتن عکس و فیلم از تمامی بخش‌ها، ثبت وضعیت وسایل و تجهیزات و امضای هرگونه توافق به ‌صورت کتبی. برای جلوگیری از این امر باید ترفندهای زیر را به کار بگیرید:

1.عکس گرفتن را فراموش نکنید

یکی از مهم‌ترین کارهایی که هر مستأجر باید هنگام تحویل گرفتن یا تحویل دادن ملک انجام دهد، ثبت تصویری وضعیت خانه است. زمانی که ملک را از موجر تحویل می‌گیرید، لازم است از همه بخش‌ها جزئیات دیوارها و کف ‌پوش‌ها گرفته تا کابینت‌ها، شیرآلات، درها و حتی کنتورها عکس‌های واضح تهیه کنید. اگر در همان زمان ایراد یا نقصی در ملک وجود دارد، حتماً از مشاور املاک بخواهید این موارد را به ‌طور دقیق در متن قرارداد ذکر کند تا بعدها به‌عنوان خسارت بر عهده شما محاسبه نشود. پس از تخلیه نیز دوباره از تمام قسمت‌های خانه عکس و فیلم بگیرید تا در صورت بروز اختلاف یا ادعای خسارت توسط موجر، بتوانید این مستندات را در مراجع قضایی ارائه کنید.

2.همراه با صاحبخانه، ملک را بررسی کنید

پیشنهاد می‌شود پیش از تخلیه ملک، از صاحبخانه دعوت کنید تا به‌ صورت حضوری وضعیت واحد را بررسی کند. در این بازدید، تمام بخش‌های خانه از اتاق‌ها و سرویس‌ها گرفته تا دیوارها، کف‌ پوش‌ها، کابینت‌ها و تجهیزات را به‌ طور کامل به او نشان دهید تا هرگونه ایراد احتمالی همان ‌جا بررسی و مشخص شود. حضور یک فرد سوم مانند مشاور املاک یا یک شخص معتمد به‌عنوان شاهد نیز اهمیت زیادی دارد؛ زیرا می‌تواند از بروز اختلافات بعدی جلوگیری کرده و در صورت ادعای خسارت یا ایجاد مشکل در زمان پس دادن ودیعه، به نفع شما عمل کند.

3.معایب و نقایص خانه را در قرارداد ذکر کنید

یکی از مهم‌ترین اقداماتی که باید هنگام تحویل گرفتن ملک انجام دهید، ثبت کامل تمامی معایب و نقص‌های موجود در قرارداد اجاره است. هر ایرادی ازکوچک‌ترین موارد مانند ترک دیوار، خرابی شیرآلات، شکستگی کاشی یا فرسودگی وسایل باید دقیقاً در متن قرارداد ذکر و توسط موجر و مشاور املاک تأیید شود. این کار باعث می‌شود هنگام تخلیه، اگر موجر ادعای خسارت داشته باشد، بتوانید با استناد به قرارداد نشان دهید که این معایب پیش از ورود شما وجود داشته است.

4.نحوه تسویه نهایی اجاره‌ نشینی

تسویه‌ حساب نهایی در پایان دوره اجاره یکی از مهم‌ترین مراحل حقوقی در فرآیند اجاره‌نشینی است و بی‌توجهی به جزئیات آن می‌تواند مشکلات جدی در بازگشت ودیعه ایجاد کند. در این مرحله باید تمامی موارد از جمله پرداخت اجاره‌های معوق، تسویه قبوض آب، برق، گاز و شارژ ساختمان، بررسی خسارات احتمالی و تحویل رسمی کلید به‌صورت دقیق و مستند انجام شود. اگر زمان، دقت و آشنایی کافی با جزئیات حقوقی دارید، می‌توانید شخصاً این فرآیند را مدیریت کنید؛ اما در غیر این صورت، بهتر است انجام تسویه نهایی را به یک مشاور املاک حرفه‌ای و مورد اعتماد بسپارید تا تمامی مراحل به‌صورت اصولی و بدون ایجاد اختلاف انجام شود و روند دریافت کامل ودیعه با اطمینان بیشتری طی گردد.

5.نقاط مخفی خانه را بررسی کنید

یکی از بهترین روش‌ها برای جلوگیری از بهانه‌جویی صاحبخانه هنگام محاسبه خسارت و کسر مبلغ ودیعه، بررسی دقیق نقاط پنهان و کم‌ دید خانه است. معمولاً موجران برای کم کردن مبلغی از ودیعه به دنبال کوچک‌ترین ایرادها می‌گردند، بنابراین باید پیش‌ دستانه عمل کنید و تمام بخش‌های مخفی مانند پشت کابینت‌ها، پشت درها، زیر سینک، کنج‌های دیوار، پشت پرده‌ها و فضاهای کم‌ نور را با دقت بررسی، تمیز و در صورت نیاز ترمیم کنید. تصور کنید اولین بار است برای بازدید ملک وارد آن شده‌اید؛ این نگاه باعث می‌شود ریزترین جزئیات را ببینید و هیچ نقطه‌ای از قلم نیفتد. این کار ساده اما ضروری، احتمال طرح ادعای خسارت را بسیار کاهش می‌دهد و روند بازگشت کامل ودیعه را برای شما آسان‌تر می‌کند.

نحوه پس گرفتن ودیعه از صاحبخانه توسط مراجع قضائی

رسیدگی به اختلافات مربوط به بازگرداندن ودیعه، بسته به مبلغ مورد مطالبه، در شورای حل اختلاف یا دادگاه محل اقامت موجر انجام می‌شود؛ به ‌طوری ‌که پرونده‌های کمتر از بیست میلیون تومان در شورا و مبالغ بالاتر در دادگاه بررسی می‌گردد. برای طرح دعوا، مستأجر باید ابتدا ملک را تخلیه کرده باشد، زیرا مطالبه ودیعه پیش از تخلیه قانونی نیست.
اگر آدرس جدید موجر مشخص نباشد، همان نشانی درج ‌شده در اجاره‌نامه معتبر محسوب می‌شود. مستأجر همچنین حق دارد علاوه بر اصل ودیعه، خسارت تأخیر در پرداخت را نیز مطالبه کند. از طرف دیگر، موجر اجازه ندارد اجاره‌بهای عقب‌ افتاده را خودسرانه از مبلغ ودیعه کسر کند و این موضوع باید صرفاً از طریق مراجع قانونی رسیدگی شود.