فسخ قرارداد مشارکت در ساخت - آنچه باید بدانید

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت یک فرایند حساس و پیچیده است که نیازمند توجه دقیق به جنبه‌های قانونی و حقوقی آن است. این قرارداد که به طور معمول میان مالک زمین و سازنده منعقد می‌شود، می‌تواند به دلایل مختلفی مانند عدم انجام تعهدات، مشکلات مالی یا تغییرات ناگهانی در شرایط بازار دستخوش فسخ گردد. در این راستا، هر یک از طرفین موظف‌اند تا با رعایت مراحل قانونی مشخص، از حقوق و مسئولیت‌های خود آگاه باشند.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نه تنها مستلزم بررسی عمیق شرایط قرارداد اولیه است، بلکه نیازمند مشاوره حقوقی مناسب نیز است تا از پیامدهای ناخواسته احتمالی جلوگیری شود. به‌علاوه، درک صحیح از نکات کلیدی مرتبط با این فرایند می‌تواند به طرفین کمک کند تا تصمیمات بهتری اتخاذ نمایند و از بروز اختلافات بیشتر پرهیز کنند.

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

• فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به استناد خیار شرط
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به استناد خیار شرط، از جمله موارد مهم در حوزه حقوقی است که بر اعتبار و اجرای این قراردادها تأثیرگذار است. در واقع، خیار شرط به طرفین یا اشخاص ثالث این اختیار را می‌دهد که در صورت تحقق شرایط مشخصی، قرارداد را فسخ نمایند. یکی از ملزومات اساسی در این زمینه، تعیین مدت زمانی معین برای اعمال خیار است.
به طوری که اگر ابتدای این مدت در قرارداد ذکر نشده باشد، از تاریخ انعقاد قرارداد محاسبه می‌شود و انتهای آن باید به صراحت توسط طرفین مشخص گردد. در صورتی که مدت خیار شرط به درستی تعیین نشود، ممکن است منجر به ابطال قرارداد مشارکت در ساخت گردد که این امر به خودی خود پیامدهای قانونی و مالی قابل توجهی به همراه خواهد داشت.

• فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت تخلف از شرط
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت تخلف از شرط، موضوعی است که در حوزه حقوقی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. در این نوع قرارداد، تعهدات مشخصی بر عهده مالک و سازنده قرار می‌گیرد که عدم رعایت هر یک از این تعهدات می‌تواند منجر به فسخ قرارداد گردد. از جمله این تعهدات می‌توان به عدم انتقال مال، عدم امضای تقسیم نامه، تأخیر در اجرای پروژه و عدم پرداخت وجه بلاعوض اشاره کرد. در این راستا، ضروری است تا برای هر یک از موارد تخلف، ضمانت اجرایی مناسبی پیش‌بینی شود.
به عنوان مثال، در صورتی که سازنده نتواند مبلغ بلاعوض را در مهلت مقرر پرداخت کند، می‌توان حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را به عنوان بهترین گزینه در نظر گرفت. بدین ترتیب، در صورت عدم رعایت مفاد شرط توسط یکی از طرفین، طرف مقابل به موجب خیار تخلف از شرط، حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و این امر می‌تواند به حفظ حقوق طرفین کمک شایانی نماید.

• شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک به دلایل مختلف و شرایط خاصی وابسته است که در قرارداد ذکر شده‌اند. یکی از دلایل اصلی، عدم پیشرفت در کار است؛ به طور مثال، اگر سازنده یا پیمانکار نتواند پروژه را به موقع به پایان برساند یا دچار تأخیرهای غیرموجه شود، مالک حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. همچنین، نقص در کیفیت کار نیز می‌تواند دلیل دیگر باشد؛ به طوری که اگر کارهای انجام شده مطابق با استانداردهای مورد توافق نباشد و به راحتی قابل رفع نباشد، مالک می‌تواند تصمیم به فسخ بگیرد.
عدم توانایی مالی سازنده، نقض شرایط قرارداد و عدم اخذ مجوزهای لازم از دیگر شرایطی است که ممکن است به مالک اجازه فسخ دهد. در برخی موارد، توافق دوطرفه نیز می‌تواند منجر به فسخ قرارداد شود. برای انجام این کار، مالک باید روند قانونی مشخصی را طی کند که معمولاً شامل ارسال اخطار کتبی و تعیین مهلت برای رفع مشکلات است و در صورت عدم رفع نقص‌ها در مهلت معین، حق فسخ قرارداد به صورت قانونی محفوظ خواهد بود.

• نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در صورت وجود شرط فسخ
در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت، خیار تخلف از شرط برای هر یک از طرفین پیش بینی شده باشد و طرف متخلف به تعهدات خود در موعد مشخص عمل نکند، این امکان وجود دارد که با ارسال اظهارنامه قانونی به شخص متخلف، اراده خود مبنی بر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را اعلام نماید. پس از ارسال این اظهارنامه، فرد ذینفع می‌تواند به مرجع حل اختلاف تعیین شده در قرارداد مراجعه کرده و تقاضای تأیید یا تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را مطرح کند.
اگر در قرارداد به داوری برای حل و فصل اختلافات اشاره شده باشد، باید در این مرحله درخواست تأیید یا تنفیذ فسخ قرارداد را از داور تعیین‌شده دریافت کرد. در غیر این صورت، پس از ارسال اظهارنامه، باید دادخواست تأیید و تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را به دادگاه صالح ارائه نمود

• نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در صورت عدم وجود شرط فسخ
در صورت عدم وجود شرط فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت، برای فسخ این قرارداد در حالت دوم، ابتدا لازم است که الزام به ایفای تعهدات طرفی که به تعهدات خود عمل نکرده است، از طریق مراجع قضائی یا داوری که در صورت تعیین داور در قرارداد امکان پذیر است، درخواست شود.
در این مرحله، اگر پس از صدور رأی، فرد متخلف همچنان از ایفای تعهدات خود امتناع کند و شخص مالک یا سازنده نیز قادر به انجام آن تعهدات به صورت شخصی نباشند، می‌توانند اقدام به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نمایند. این فرایند نیازمند دقت و توجه به جزئیات قانونی است تا حقوق طرفین به‌درستی حفظ شود و از بروز دعاوی بعدی جلوگیری گردد. در نهایت، رعایت مراحل قانونی و مستندات لازم می‌تواند راه را برای فسخ موفقیت‌آمیز قرارداد هموار کند.

نکات مهم در فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت یکی از رایج‌ترین قراردادهای مدنی در حوزه کسب‌وکار محسوب می‌شود که به منظور ایجاد همکاری میان مالک زمین و سازنده یا سرمایه‌گذار برای ساخت یک بنا منعقد می‌گردد. به دلیل ویژگی‌های خاص این نوع قرارداد، فسخ آن به آسانی امکان‌پذیر نیست و معمولاً نیازمند وجود حق فسخ مشخص در متن قرارداد است. در صورتی که این حق برای طرفین مشخص شده باشد، آن‌ها می‌توانند با ارجاع به قرارداد، اقدام به فسخ نمایند.

خیارات قانونی مانند خیار مجلس، خیار شرط، و خیار عیب به‌عنوان ابزارهای قانونی برای فسخ قراردادها به شمار می‌آیند و بسته به نوع فسخ (قراردادی یا قانونی) شرایط متفاوتی را ایجاد می‌کنند. همچنین، در صورت پیشرفت ساخت‌وساز، مالک باید هزینه‌های مربوط به سازنده را پرداخت کند. از دلایل متداول فسخ این نوع قرارداد می‌توان به عدم تحقق شرط‌های توافق شده، فوت یا ورشکستگی سازنده، و شرایط فورس ماژور اشاره کرد که هر یک در تصمیم‌گیری برای فسخ قرارداد مؤثر خواهند بود؛ لذا، آگاهی از نکات و شرایط حقوقی مرتبط با فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، برای هر دو طرف دارای اهمیت است.

آثار فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

آثار فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به طور کلی در مراحل مختلف و به ویژه در زمان انحلال قرارداد نمایان می‌شود. در این راستا، باید توجه داشت که آثار فسخ مربوط به آینده است و هیچ گونه تأثیری بر گذشته ندارد. از سوی دیگر، فسخ کننده باید شرایط خاصی مانند اختیار کامل و اعلام رسمی فسخ را داشته باشد و هزینه‌های مرتبط با فسخ را نیز به عهده بگیرد. قرارداد مشارکت در ساخت که به معنای همکاری و شراکت بین دو یا چند نفر برای اجرای یک پروژه است، به ویژه در همکاری بین صاحب زمین و سازنده شناخته می‌شود.
در این نوع قرارداد، مالک زمین متعهد به تأمین عرصه و سازنده موظف به ساخت اعیان خواهد بود. سهم مالک معمولاً نقدی و قطعی است، در حالی که سهم سازنده به صورت تدریجی و بر اساس شرایط مختلف در طول مدت قرارداد تعیین می‌شود. به این ترتیب، سهم دقیق سازنده از ابتدا مشخص نیست و ممکن است در فرایند ساخت تغییراتی را در فروش آپارتمان اقساطی در شیراز تجربه کند.

لایحه دفاعیه فسخ قرارداد مشارکت

لایحه دفاعیه فسخ قرارداد مشارکت یکی از ابزارهای حقوقی مهم در حوزه قراردادها به شمار می‌رود که به ویژه در مواقعی که یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نمی‌کند، مورد استفاده قرار می‌گیرد. این لایحه به طرف مقابل این امکان را می‌دهد تا با ارائه مستندات و شواهد لازم، دلایل خود را برای عدم فسخ قرارداد و ادامه همکاری مطرح کند. در واقع، هدف از تهیه چنین لایحه‌ای، اثبات عدم وقوع شرایط فسخ یا نادرست بودن دلایل مطرح شده برای فسخ قرارداد است.
برای موفقیت در این روند، ارائه مستندات مستحکم و استدلال‌های منطقی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. در این راستا، توجه به نکات حقوقی و قانونی، نظیر تاریخ‌ها، مفاد قرارداد و تعهدات طرفین، می‌تواند تأثیر بسزایی در نتیجه نهایی داشته باشد.

نمونه رأی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

در پرونده‌ای که به بررسی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته است، دادگاه با استناد به ماده 239 قانون مدنی، به این نتیجه رسید که تعهد سازنده، یعنی تکمیل ساخت بنا، تعهدی اصلی به شمار می‌رود و در صورت عدم امکان الزام سازنده به ایفای تعهد، متعهد له (مالک) می‌تواند قرارداد را فسخ کند. در این مورد، سازنده به دلیل بدهکاری و مشکلات مالی متواری شده و اقدام به اخذ پروانه ساختمانی نکرده است. با توجه به عدم تحقق شروط قرارداد و آواره شدن مالک، دادگاه حکم به تأیید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت صادر کرد.
همچنین، در خصوص دعوی ورود ثالث، مالک عرصه حق انتقال سهم خود به دیگران را داشت و قرارداد پیش فروش میان سازنده و خریدار معتبر شناخته شد. در نهایت، دادگاه ضمن صدور حکم بر بطلان دعوی ورود ثالث، اثر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را تنها ناظر به روابط مالک و سازنده دانست و حقوق پیش خریدار را محفوظ دانست.